CONTRATO DE COMPRA VENTA
INDICE:
1.1 Concepto, definición
1.2 Función económica y jurídica
1.3 Diferencias con otros contratos
1.4 Características del contrato
1.5 Caracteres jurídicos de compra vente
- Sistema de transferencias de dominio de compra venta
2.1 Sistema de transferencias de cosas muebles y compraventa
- Elementos estructurales de la compraventa
3.1 Consentimiento
3.2 El bien
3.3 El precio
- Obligaciones
4.1 Obligaciones
4.2 Pactos que pueden integrar la compra venta
4.3 Retracto o subrogación legal
4.3.1
Características del retracto
4.3.2
Casos en función del retracto
4.3.3
Otros aspectos en relación al retracto
CARACTERES
JURÍDICOS DE LA COMPRAVENTA
La compra venta tiene los siguientes caracteres jurídicos:
1.- ES UN CONTRATO
INDIVIDUAL: porque para su configuración se requiere
del consentimiento de las partes que intervienen ya sea en forma personal y directa o por medio de representantes.
2.- ES PRINCIPAL: porque para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonomía
plena. Genera otros contratos, pero no es consecuencia de ellos, como los
contratos accesorios.
3. ES TRASLATIVO DE
DOMINIO: porque su esencia es la transferencia de
la propiedad, la misma que ingresa al patrimonio del comprador.
4.-ES DE PRESTACIÓN
RECIPROCA: porque el vendedor transfiere una cosa y
el comprador paga un precio.
5.- ES ONEROSA: porque brinda a ambas partes contratantes y porque hay reciprocidad de
prestaciones.
SISTEMA DE TRANSFERENCIA
DE DOMINIO EN LA COMPRAVENTA
Uno de los aspectos principales que regula el código civil es el
relativo a la compra venta y la transmisión de propiedad de bienes.
Dicho tema, cobra especial importancia, en razón de los cambios
introducidos por el código civil de 1984 al proyecto de 1981 y al código civil
derogado de 1936.
Para el desarrollo de este importante tema, seguiremos los lineamientos
generales del estudio realizado por el Dr. Jack Bigio Cherem.
Comenzaremos reiterando que el artículo 1529 define el contrato de
compra venta estableciendo: “por la compraventa el vendedor se obliga a
trasferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en
dinero”.
Se desprende de su texto, que la compraventa no es por sí misma un
contrato traslativo, ya que por la compra venta el vendedor no transfiere el
bien, sino solo se obliga a transferirlo al comprador.
Para Manuel Miranda Canales
(2010) “Se colige igualmente de él, que por la compra venta se crean
obligaciones de dar (la propiedad del bien a cargo del vendedor y una suma de
dinero por parte del comprador), pero no surge necesariamente un derecho real
en favor del comprador”. (Op. Cit., tomo II
Pág. 171)
Por tanto, en el nuevo régimen civil, debe continuar distinguiéndose
entre el título de adquisición y el modo de adquirir.
Siguiendo a Mario Castillo Freyre
(1992) “El título es el acto
jurídico que algunas veces se encuentra como antecedente del hacho o acto de
adquisición y el modo es el hecho acto que da nacimiento a la adquisición. La
tradición o la inscripción en registros de propiedad, constituyen los modos de
adquisición, en tanto que la venta, la donación y la permuta que les sirven de
antecedentes, constituye el título”. (Op. Cit., tomo
XIII Pág. 89)
Raymundo Salvat
(1927), afirma que “el titulo confiere un derecho
a la cosa, pero la propiedad solo se trasmite cuando el modo ha sido cumplido”. (Op. Cit., tomo I Pág. 139)
El código civil de 1984, conserva la teoría del título y el modo del
código civil de 1936 y, en consecuencia, es precioso distinguir ante un mismo
título la adquisición constituido por el contrato de compraventa, cuales son
los modos de adquirir en el nuevo ordenamiento jurídico civil.
Para ello es necesario determinar que bienes pueden ser objeto de
contrato de compra venta.
Jack Bigio Chrem
(1984) “Con arreglo al artículo 1529 del código
civil vigente, pueden venderse no solo las cosas materiales sino también los
derechos incorporales. Ello se desprende de la sustitución del vocablo “cosa”
empleado en el artículo 1383 del código civil
derogado, por el termino bien que
tiene mayor alcance, pues abarca tanto los bienes materiales como los
inmateriales y es utilizado en el artículo 1529 del texto civil vigente”.
Hacha esta precisión por el Dr. Jack bigio Chrem, pasamos a analizar los
distintos modos de adquirir bienes según se trate de: a) bienes inmuebles o b)
bienes muebles.
TRASMISIÓN DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA
Se ha expresado anteriormente que por la compraventa, el vendedor se
obliga a trasferir la propiedad de un bien al comprador. Pero ¿Cuándo se
produce la trasferencia de la propiedad de un inmueble al comprador?
El artículo 949 del código civil prescribe: “La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal deferente o pacto en contrario”.
Con arreglo a este artículo, el solo intercambio de voluntades,
perfecciona la trasferencia de la propiedad inmobiliaria.
Para el nuevo régimen civil, entre las partes, el contrato de compraventa
de un inmueble, es al mismo tiempo el título de adquisición (que crea
obligaciones de dar) y el modo de adquisición (que perfecciona la adquisición
del comprador). Aquí título y modo coinciden.
Analicemos el artículo 949
1.-“la sola obligación de enajenar”
Esta frase sustituye la que expresaba el artículo 1172 del código civil
derogado, que genéricamente hacía referencia a la sola obligación de dar.
La obligación de dar, puede consistir no solo en la obligación de
trasferir la propiedad, sino también el uso, la posesión o la restitución del
bien ajeno.
La frase obligación de dar era muy amplia pues contraen obligaciones de
dar, entre otros, los siguientes deudores:
a) el
vendedor, de trasferir la propiedad de un inmueble (artículo 1529)
b) el arrendador,
de transferir el uso de un bien al arrendatario (artículo 1666)
c) el
comodatario, de devolver al comodante el bien que este le dio en comodato
(artículo 1738 inc. 5)
d) el
vendedor de un inmueble ajeno, de trasmitirle la propiedad del bien al comprador
(artículo 1537).
Si bien en el caso es perfectamente admisible que el acreedor de la
obligación de dar (el comprador) adquiere la propiedad del bien, no parece
razonable establecer que tal obligación haga propietario a los acreedores de
las otras formas de las obligaciones de dar, así en los casos (b) y (c), no se
da esta situación, por cuanto el objeto de dichos contratos no es el de
trasmitir la propiedad, sino el uso, y tampoco en el caso (d), debido a que el
vendedor de un bien inmueble ajeno no puede cumplir con su obligación de dar
(transferir la propiedad)si el bien no le pertenece.
Por tanto, la obligación de enajenar equivale a la obligación de dar en
propiedad.
2.- “salvo disposición diferente”
Este es otro cambio establecido en el artículo 949en relación al
artículo 1172 del texto civil derogado.
Este agregado permite aclara que el enunciado del articulo 949 no es de
carácter absoluto, sino que está limitado por otras disposiciones legales, como
sucede en el caso de concurrencia de acreedores de obligación de dar (que
presentan cuando el vendedor ha vendido el mismo inmueble a diversas personas, eventualmente en la
vente en el registro de la propiedad inmueble a pesar de que otra persona lo haya
adquirido con arreglo a los artículos 949 y 1135, respectivamente.
Este agregado “salvo disposición legal diferente” permite establecer que
hay dos modos distintos de adquirir la propiedad: el contrato y la inscripción,
a los que aluden los artículos 949 y 1135 respectivamente.
En conclusión puede afirmarse en principio , que por la compra venta
inmobiliaria, el comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado
su adquisición,(artículo 9499salvo lo dispuesto en el artículo 1135 del código
civil, que en cierta forma otorga a la inscripción, la calidad del modo
excepcional de adquirir la propiedad inmobiliaria , al establecer Jack
Biggio “cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito…”
TRASMISIÓN DE LA
PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES POR COMPRAVENTA
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 947 de código civil “la
transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la
tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente”.
Si se tiene en cuenta que la posesión se adquiere con la tradición,
conforme lo dispone el artículo 900, puede afirmarse que la trasferencia de
propiedad de una cosa mueble, por vía de contrato se efectúa cuando el
comprador adquiere la posesión del bien mueble.
Mario Castillo
Freyre (2003) “Siendo que el título es el contrato de
compraventa y el modo es la tradición, la tradición por sí sola, no produce la
trasferencia de la propiedad, si no está acompañada del título
correspondiente”. (Op. Cit., tomo I
Pág.207)
Por tanto, puede concluirse que en la compraventa de cosas muebles, no
entregadas al comprador, este no es propietario si no desde que se le otorga la
posesión del bien. Hasta ese momento es acreedor de una obligación de dar, pero
no es titular de un derecho real.
a) situación de la venta de cosas muebles
con reserva de propiedad
El código civil trata en los artículos 1538, 1584 y 1585, de la compra
venta con reserva de la propiedad como uno de los pactos que se puede integrar
en el contrato.
El problema que podría presentarse es el de precisar desde que momento
el comprador de cosas muebles, que le han sido entregadas por el vendedor,
adquiere la propiedad en una venta con reserva de dominio.
En esta hipótesis a pesar de que ha habido entrega de las cosas, el
comprador no adquiere la propiedad sino hasta que page todo el precio convenido
para tal efecto, de conformidad a lo establecido por los artículos 947 y 1587
del código civil, que establecen:
Artículo 947: la trasferencia de la propiedad de una cosa mueble
determinada se efectúa con la tradición salvo disposición legal diferente”.
Artículo 1583: “En la compra venta puede pactarse que el vendedor se
reserve la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador”.
b) situación de la venta de cosas muebles
efectuadas por el no propietario de ellas, que conduce un establecimiento
abierto al público
Esta hipótesis se encuentra regulada en el artículo 1542 del código
civil que establece: “los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales
abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o
pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar
las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió
indebidamente”.
Dicho dispositivo protege al comprador de cosa mueble que la ha
adquirido en un establecimiento público.
Para gozar de esta protección debe reunir los siguientes requisitos:
a)
debe comprar la cosa en un
establecimiento abierto al público.
b)
El vendedor debe extenderla factura o póliza.
c)
Debe recibir la posesión de la cosa.
d)
Debe actuar de buena fe.
¿Qué ocurre con los derechos del ex – propietario que puede haber
entregado la cosa al dueño del establecimiento a título de comodato, de
depósito, de consignación o para su reparación, mediante un contrato de obra?
¿Qué ocurre si se venden en el establecimiento cosas muebles robadas o perdidas?
La situación jurídica de esta persona a quien el código intencionalmente
denomina como “el perjudicado”, (toda vez que ya no es propietario) es la
siguiente:
a) No puede intentar acción reivindicatoria, desde esta acción corresponde
a su propietario y tal condición le asiste a quien compro del establecimiento público.
b) Tiene expida las acciones civiles (daños y perjuicios) y penales
(estelionato y reparación civil) contra quien vendió la cosa indebidamente.
Manuel Miranda Canales (2010) “Esta norma se apoya en la publicidad que otorga la posesión y en la
necesidad de garantizar el tráfico comercial de las cosas muebles y tiende a
proteger al comprador del denominado comercio informal, que ha adquirido en un
local abierto al público, a quien le ha extendido la factura y que haya
recibido la posesión de la cosa; contrariu sensus, no favorece al comprador del
mercado informal, a quien ha comprado en un establecimiento público y no tiene
factura de compra, al que teniéndola, no le ha sido entregada a la cosa y el
comprador que carece de buena fe”. (Op. Cit., tomo II
Pág. 180)
c) situación de las cosas robadas o pérdidas que se venden en un
establecimiento abierto al público
Por regla general, los bienes robados o perdidos que se vendan al comprador,
aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponden en
propiedad.
Tales bienes son susceptibles de reivindicación por su propietario, tal
como lo establece la última parte del artículo 948, que la posesión de una cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la
faculta de hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los
adquiridos con infracción de la ley penal”
Sin embargo, el artículo 1542 del código civil establece que no son reivindicables
los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA COMPRAVENTA:
Son tres: 1.- El
consentimiento 2.- El bien 3.- El precio
1.-
El consentimiento.- Es un elemento general de
la contratación, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no
hay contratación. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena
capacidad.
Dicho consentimiento, según
Aguilar Carbajal (1977):«debe tener como contenido respecto del vendedor,
trasmitir la propiedad de la cosa o la titularidad del derecho a cambio del precio; el comprador, adquiere
la propiedad de la cosa a cambio del
pago del precio». (p.80).
Sin embargo, el consentimiento prestado, puede
devenir en ineficaz, cuando alguna de las partes o ambas, lo han declarado con
algún vicio de voluntad, ya sea el error, el dolo, la violencia o la
intimidación.
2.-
El bien.- Es el bien, la cosa, el elemento
materia de la compra-venta. León Barandiarian
(1966):«Es el elemento fundamental,
porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese bien se incorpore
a su patrimonio para usarlo o disfrutarlo.» (p.5).
El bien u objeto de la
compraventa puede ser:
a) Un
bien material, corporal; o,
b) Un
bien incorporal, o sea derechos. Cuando se transfiere un derecho se
produce lo que se denomina cesión de
derechos, que está normado en el art. 1206 y ss. Del Código Civil.
2.1.-
Requisitos del bien:
a)
Tiene que ser posible material y jurídicamente; y
b)
Tiene que existir o ser susceptibles de existir.
Respecto
a este elemento, es conveniente hacer un análisis del art. 1533 del C.C. que
dice: “Si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el
comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el
menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo”.
¿Qué sucede cuando la cosa
ha desaparecido o ha perecido parcialmente antes de la venta? En el primer
caso, no hay contrato. En el segundo, al comprador se le da la posibilidad de
realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse a celebrar
el contrato. Es una norma con sentido de equidad, ya que esta facultad del
comprador, está en función de las circunstancias.
Cuando se habla de cosas que no existen pero
susceptibles de existir, se refiere a la
venta futura, la misma que se desdobla en:
-
Venditio Spei o Venta de la
Esperanza Incierta.-
Es aquella venta de cosa futura, caracterizada por el factor aleatorio. Ello es
una excepción, porque la regla general,
es que la compra venta es conmutativa.
-
Venditio Rei Sperata o venta
de la cosa esperada: León Barandiaran (1966), dice: «Es aquella
en la que existe una condición
suspensiva que supedita la realización del contrato. No hay factor aleatorio, es prácticamente un
contrato conmutativo» (p.12). Está contemplada en el art. 1534 que dice: “En la
venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto
a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
c) Tiene
que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, el tipo, el
color, el modelo, etc., del bien que se vende.
2.2.-
Tipos de compraventa según el bien
2.2.1.- Compraventa a satisfacción
Según el art. 1571 del C.C. la
compraventa de bienes a satisfacción del comprador, se perfecciona sólo en el
momento en que éste declara su conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su
declaración dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su
defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.
2.2.2.- Compraventa a prueba
Cuando se desconfía respecto de la calidad y
bondad del bien y no se quiere celebrar el contrato mientras el bien no
tenga las cualidades pactadas o no sea idóneo para la
finalidad a que está destinada, se produce el fenómeno de la compraventa a
prueba. La compraventa a prueba es a condición suspensiva, tal como lo
establece el art. 1572 del Código Civil.
2.2.3. – Compraventa sobre
Muestra
Podemos manifestar que la compraventa sobre
muestra es, de acuerdo a Aguilar
Carbajal (1977):«cuando los contratantes
se ponen de acuerdo para la celebración del contrato, sin tener a la vista el
objeto mismo, sino sólo una parte desprendida del objeto que se llama muestra»
(p.115).
En esta modalidad de compraventa, la
condición suspensiva no es subjetiva, sino objetiva. Se trata de que entre las
muestras y el bien haya correspondencia física.
Si la muestra no corresponde al bien vendido,
no hay venta, pero si corresponde, ya no hay derecho a reclamo.
Esta modalidad de la compraventa está
legislada en el art. 1573, que dice: “Si la compra venta se hace sobre muestra,
el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien
no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio”.
2.2.4.-
Compraventa de cosas litigiosas
Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la
propiedad o cualquier otro derecho real.
Para la venta de cosa litigiosa, se necesita
que quien ha adquirido tenga conocimiento del proceso, porque de otra manera se
estaría sorprendiendo la buena fe del comprador, especialmente en los bienes
muebles. El legislador no ha distinguido entre la venta litigiosa de bienes
muebles o inmuebles, por lo que el vendedor
tiene la obligación de instruir al comprador en ambos casos.
La
venta de cosa litigiosa, puede adquirir los caracteres de aleatoria o solamente
de condición suspensiva. En el primer caso, el vendedor no se hace responsable
de lo que puede suceder en el proceso; en el segundo, la condición suspensiva
es que el resultado del proceso lo beneficie.
Una
segunda condición, es el conocimiento que debe tener el demandado o contraparte,
para los posibles efectos del retracto litigioso ( inc. 3 del art. 1599) a fin
de que si desea pueda sustituir al comprador en la venta de la cosa litigiosa.
La
venta litigiosa puede realizarla, tanto el demandante como el demandado ,
porque mediante la cesión se transfiere un derecho que todavía no es
realizable.
2.2.5.- Venta de cosa ajena
Según
el concepto común, es imposible la venta de cosa ajena, porque sólo puede
venderse aquello del cual uno es propietario; sin embargo, desde el punto de vista jurídico, es posible.
Freyre
Castillo (1990): « Sobre el particular se ha escrito un libro muy interesante
que analiza exhaustivamente este tema» (p.3).
Al
respecto, el Código Civil, le destina las siguientes normas:
El
artículo 1537 que establece que “El contrato por el cual una de las partes se
compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambos
saben que es ajeno, se rige por los arts. 1470, 1471 y 1472”, que se refieren a
la promesa de la obligación o del hecho de un tercero, que dicen:
Art.
1470.- Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con cargo de
que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero
no asume la obligación o no cumple el hecho prometido, respectivamente.
Art.
1471.- En cualquiera de los casos del art. 1470 la indemnización a cargo del
promitente tiene el carácter de prestación sustitutoria de la obligación o del
hecho del tercero.
Art.
1472.- Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización.
La
venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el
bien, antes de la citación de la
demanda, a tenor del art. 1539. En caso de que el bien sea parcialmente ajeno,
el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la
reducción del precio. En caso de rescisión, el vendedor debe restituir al
comprador el precio recibido y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos, así como reembolsar
los gastos, intereses, tributos y las mejoras.
2.2.6.-
Compraventa Ad Corpus
Es
cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como está,
sin tener en cuenta las dimensiones que
se encuentran registradas en sus títulos.
La
no coincidencia de las dimensiones no interesa y no altera el contrato; en
consecuencia, no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del
vendedor. La compraventa se ha hecho tal como es, en bloque. Esto se puede hacer porque en
nuestra patria no existe una titulación bien llevada. Esta compraventa ad
corpus, en bloque, es una figura usual en la compraventa inmobiliaria y está
ubicada en el art. 1577 del C.C. que dice: “Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su
extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador
debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión
o cabida real es diferente.
Sin
embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida y la real difiere de
la señalada en más de una décima parte,
el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.”
Si
no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensión o cabida, se presume
que ha sido ad corpus, según lo ha establecido por la doctrina.
Funciona
la cláusula ad corpus, sólo en cuanto a la medida de la extensión, pero no en
lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber
error o dolo.
2.2.7. – Compraventa por
extensión o Cabida
La
figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensión o
cabida, llamada también sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El
comprador tiene derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido
condición esencial del contrato, puesto que ha querido comprar o vender sólo en
determinado número de metros. Si hubiera más o menos extensión hay derecho a
reclamar por parte del comprador o vendedor. Para este efecto, debería
agregarse en una cláusula del contrato,
la expresión: “Quedando entendido que la compraventa es por extensión o
cabida”.
Como
hemos dicho anteriormente la venta por extensión o cabida da derecho a reclamo,
mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se presentan dos
alternativas:
a)
Si la diferencia no excede
de un décimo, es decir, que es mínimo el perjuicio y, por tanto, las
consecuencias también son mínimas, hay derecho a reclamar hasta el 10% de
diferencia, pero no se puede pedir la
rescisión, que es un factor pernicioso en el contrato.
b)
En el caso de que la
diferencia sea superior al décimo, la situación es más grave, y el legislador
le da al comprador el derecho de reclamar la reparación del daño o la rescisión
del contrato. La solución es alternativa según los arts. 1574 y 1575 del C.C.
que dicen:
Art. 1574.- En la
compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida y por un
precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el
vendedor está obligado a entregar al comprador,
la cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador
está obligado a pagar lo que se halle de más y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle
de menos.
Art. 1575.- Si el exceso o
falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la
indicada en el contrato, el comprador puede optar por su rescisión.
3.-
El Precio.- León
Barandiaran (1966):«Como la compraventa es
un contrato oneroso y bilateral, el precio es la contraprestación
que corresponde al comprador. Tiene que
estar ineludiblemente representado por
el dinero» (p.16), tal como lo establece el art. 1529.
El precio tiene
diferentes requisitos:
a) Debe tratarse de una suma de
dinero.- El precio necesariamente tiene que pagarse con dinero. Puede tratarse
de una cosa mixta, ejem. una persona para comprar una cosa quiere pagar el
precio con alguna otra y el saldo en dinero, entonces se abre una interrogación
¿Es compraventa o permuta?. La fórmula
de solución está dada por el predominio de valores, consistentes en calificar
el contrato por el mayor valor; si es más el dinero, será compraventa y si es
mayor el valor del objeto, será permuta. Cuando por la naturaleza de la cosa no
puede distinguirse cual es mayor, el
valor del dinero o la cosa, llegamos a la conclusión de que es un contrato
mixto, no es ni permuta ni compraventa, solamente tiene que hablarse de un
contrato innominado, mixto, con caracteres de ambos contratos.
b) Que sea verídico.- Es
decir, que debe responder al valor real de la cosa.
Hay contratos de compraventa
en los que el precio es demasiado bajísimo, con la finalidad de eludir al
fisco. En este caso será una donación, aunque se ponga el membrete de
compraventa.
c)
Presenta
diversos matices.- Puede ser:
-
Al contado, cuando se paga
el precio total en un solo acto, que se puede hacer en las compras de menor
volumen y por quienes tienen recursos económicos suficientes.
-
A plazos, sobre todo en las
ventas de gran volumen, en las cuales el precio es pagadero en determinado
lapso, principalmente en la venta de inmuebles y artefactos del hogar de
elevado precio.
-
El precio puede ser pagado
por un tercero y no necesariamente por el comprador.
d) El precio debe ser cierto,
determinado o determinable.- Es decir, tiene que
haber una fórmula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa.
Si se compra un objeto expresando que se
paga un precio, no se entendería. Debe haber una completa inteligencia
entre las partes sobre el monto del precio.
Hay diferentes maneras de
determinar el precio, la más usual es el acuerdo entre las partes, pero hay
otros sistemas:
-
Determinación por tercero.-
Es válida la venta, aunque no se hubiese convenido el precio, si se designa en
el contrato a una persona para que lo determine, tal como lo establece el art.
1544 del C.C. , para cuyo efecto se aplicarán las reglas de los arts. 1407 y
1408, que se refieren a que el tercero, para determinar el precio, debe
proceder haciendo una apreciación de carácter equitativo y que la determinación
librada a su mero arbitrio, no puede impugnarse, si no se prueba su mala fe.
Ejem. Si se quiere vender billetes, cuyas cualidades no conocen ni el vendedor
ni el comprador, para cuyo efecto designan un experto a quien le otorgan
mandato irrevocable, para que señale un determinado precio.
En caso que falte la
determinación del precio y las partes no se ponen de acuerdo para sustituir al
tercero, el contrato sería nulo.
-
Determinado
por el valor de bolsa o mercado.-
Cuando las empresas fijan sus precios, en la Bolsa de Valores, en razón de
diversas circunstancias (art. 1545 del C.C.).
-
Precio
referido a interés de reajuste
automático.- Según el art. 1546,
concordante con el art. 1235, las partes pueden fijar el precio de tal modo que
el monto en moneda nacional, sea referido a índices de reajuste automático que
fije el Banco Central de Reserva del Perú, a otras monedas a mercancías, a fin
de mantener dicho monto en valor constante.
-
Precio
normalmente establecido por el vendedor.- Que
se fija en los bienes que el vendedor
vende habitualmente, cuando las partes no han determinado el precio ni han
convenido el modo de determinarlo (art. 1547).
-
Precio
de Remate.- Que consiste en un acto de
pública subasta donde la mayor oferta es la que determina el precio. Esta
figura es muy peligrosa porque el vendedor puede enviar a un testaferro que
infle y eleve el precio. El comprador
tendría que pagar este precio, por lo que no es recomendable.
Finalmente, de conformidad
con el art. 1543, la compraventa es nula, cuando la determinación del precio se
deja al arbitrio de una de las partes y, de acuerdo al art. 1548, en la
compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende
que se refiere al peso neto.
10. OBLIGACIONES
DEL VENDEDOR Y COMPRADOR
Según Miranda (2007) señala que : Es el tema central de la compraventa.
Las obligaciones que emanan de un contrato, no tienen límites, en función de la
libertad de contratación, salvo que sean ilícitas o atenten contra el orden
público, la moral y buenas costumbres.
Estas obligaciones no se refieren
a las que emanan de los contratos , sino a
las obligaciones legales que se imponen al vendedor y comprador.
Según el art.1364 del C.C., que se refiere a las Disposiciones Generales
sobre los Contratos “los gastos y tributos que originen la celebración de un
contrato se divide por igual entre las partes , salvo disposición legal o pacto
distinto.”
De conformidad con el art.1530, los gastos de entrega son de cargo del
vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento
son de cargo del comprador , salvo pacto en contrario.
Sucede muchas veces que en los contratos no se establecen quienes deben
llevar la carga de los gastos e impuestos , entonces se aplican los arts.1530 y
1364, respectivamente .(p.192-193)
11. OBLIGACIONES
DEL VENDEDOR
Al respecto Miranda afirma que : El vendedor puede tener un sin numero
de obligaciones convencionales , pero legalmente tienen las siguientes:
- Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia del contrato. Obligación esencial del vendedor es la de transmitir al comprador el dominio de la cosa. (art. 1549).
- Entregar la cosa que vende en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Obligación incorporada al concepto mismo de la compra venta (art.1550).La entrega de la cosa va implícita a la naturaleza de la compraventa . Si se trata de inmuebles , la entrega es simbólica, basta el simple consentimiento, porque la escritura publica no es requisito , y si se hace ,es por seguridad , mientras que en los bienes muebles es necesaria la entrega material o tradición .
- Garantizar la calidad y estado de la cosa que vende.-Si una persona compra es para servirse de la cosa y si tiene un vicio oculto , el vendedor responde por a calidad y estado del bien que se transmite , para cuyo efecto existe la acción redhibitoria.
La acción redhibitoria no es privativa de la compra venta ,sino que
funciona en todo contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa no
tenga vicio oculto, sino que conviene también que el vendedor tenga
tranquilidad en el disfrute.
- Garantizar la calidad y estado de la cosa que vende.-El vendedor esta obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en caso de que un tercero le disputase la cosa , alegando mayor derecho. Es deber del vendedor defender al comprador , cuando un tercero , que pretende tener mejor derecho , le disputase la cosa. El saneamiento es una consecuencia de la evicción y consiste en que si el tercero reivindica el bein , el vendedor restituye el precio, paga los intereses y daños y perjuicios (arts.1503 y 1512 del C.C.).
Esta garantía es para el comprador de buena fe , o sea, que ignora que
compra una cosa con vicio oculto.(p.193-194).
Analicemos brevemente las principales obligaciones.
1.
Entrega de la cosa
Para disponer de la cosa que se adquiere , es necesario que el vendedor
lo entregue.
De conformidad con los arts.1550 y 1551 del C.C. , el bien debe ser
entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el
contrato , así como sus accesorios y documentos relativos a la propiedad y al
uso del bien vendido.
En cuanto al tiempo, también funciona el principio del pacta sunt
servanda . Si el pacto dice dentro de 30 días ,se debe entregar dentro de los
30 días. Si en el contrato no se dice nada acerca del tiempo de la entrega ,
aplicando el art. 1552, se entrega inmediatamente después de celebrado el
contrato, sin solución de continuidad, porque se supone que el comprador lo
compra para disponerlo de inmediato. A falta de estipulación, el bien debe ser
entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el
contrato(art. 1553).
Hay que distinguir también la entrega de bienes inmuebles de la entrega
de los bienes muebles.
La entrega del inmueble es simbólica, se considera efectivizada desde
que el comprador está en aptitud de utilizar el bien.
En cambio, en los muebles, la entrega se confunde con el contrato ,
porque en nuestro Código Civil se aplica la teoría alemana ,según la cual la
compraventa de muebles, se perfecciona con la entrega de la cosa.
2.
Garantía de la calidad y estado de la cosa.
El vendedor no sólo está en la obligación de entregar la cosa , sino que
el bien tiene que satisfacer los fines que justifican su adquisición, lo que
ocurre solamente cuando responde a las exigencias del comprador. Se tiene algún
vicio oculto, el comprador tiene dos facultades:resolución de contrato o rebaja
del precio. Estas acciones son alternativas, se opta por una de ellas.
Esta garantía de saneamiento por vicio oculto o redhibitoria, desdoblada
en la acción resolutoria y de rebaja de precio ,se halla en el art. 1503 del
C.C. que dice :”El transferente está obligado al saneamiento por los vicios
ocultos existentes al momento de la transferencia”, el art. 1511 que dice: “El
adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos,
por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en
cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla
el art. 1512 inc. 5 °, que se refiere a la indemnización de daños y perjuicios,
cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia
de los vicios.
Esta garantía, se encuentra en todos los contratos onerosos donde hay transferencia
de propiedad, uso o posesión. Por esta razón el Titulo XV de la Sección Primera
del Libro VII del Código Civil, se ocupa de manera general de las Obligaciones
de Saneamiento.
En funcionamiento de las acciones resolutoria y de rebaja de precio o
“quantiminoris ”, está sujeto a un plazo determinado. La figura redhibitoria
sólo puede ejercitarse en un plazo de 3 meses, si se trata de bienes muebles y
de 6 meses si se trata de bienes inmuebles, según lo establece el art. 1514 del
C.C. , pasados los cuales ya no hay derecho a reclamo. Dichos plazos se
computan desde el momento de la recepción del bien.
¿Existe vicio oculto en las ventas judiciales ?.La acción no tiene lugar
cuando la venta es judicial, por tanto , sólo funciona en la compraventa convencional.
No funciona en la venta judicial, porque ésta es forzosa, por mandato de la ley
, por subasta pública, por ejecución de deudas, etc.
·
Elementos de los vicios ocultos
Los elementos que entran en juego en los vicios ocultos son los
siguientes:
a) Debe ser de cierta gravedad.- No existiría razón para que un comprador
descubriendo un vicio oculto minimo plantee un proceso . El poder judicial,
debe utilizarse en tanto que los intereses perjudicados sean de cierta gravedad
y cuando ha habido una quiebra de intereses.
En todo caso, según el artículo 1515, cuando se trata de vicios de poca
importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos , si esto es posible. Si
la oferta es rechazada por el adquirente, este puede intentar sólo la acción
estimatoria, perdiendo la redhibitoria.
b) Que afecte bienes muebles o inmuebles transferidos a titulo
oneroso(art.1484).
c) Que los vicios existan paralelamente o con anterioridad a la transmisión
del dominio. el vendedor no responde por vicios que se presenten después de la
transferencia, ya que cuando se entregó la cosa , ésta no tenia vicio oculto.
d) Buena fe del comprador.-No hay lugar a la garantía de saneamiento si el
comprador actúa de mala fe o sabiendo que la cosa adolecía de vicio oculto, ya
que sería contrario a la equidad y al justicia, que alguien reclamará
conociendo el vicio de la cosa.
Esta garantía se presume, pues se encuentra en la ley (arts. 1486 y
1503). No es necesario poner en una cláusula del contrato. Es una garantía
legal, solo se pone por práctica. Para que no funcione , es necesario que en el
contrato se exprese que el comprador renuncia a la acción redhibitoria y asume
una situación aleatoria .Dicha renuncia al saneamiento , de conformidad a lo
dispuesto por el art.1520 , es nula cuando el transferente actúa con dolo o
culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al momento de
celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia.
El Código establece que se puede ampliar, restringir o suprimir la
obligación de saneamiento por vicio oculto (art. 1489).
Hay un caso específico de vicio oculto que se refiere a la transferencia
de animales, tratado en los art. 1506 y ss. Del C.C.El vicio oculto de uno de
los animales, da lugar a responsabilidades respecto de este animal, salvo que
la transferencia sea en bloque, como por ejm. Un tiro, una yunta , una pareja ,
un juego o análogos.
En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos ,s e
regula por las leyes especiales o en su defecto , pro los usos , de conformidad
con lo establecido por el artículo 1521. A falta de las normas
consuetudinarias, se observaran las normas relativas al saneamiento pro vicios
ocultos.
Según el art. 1522, este derecho a reclamar pro vicio oculto en la
transferencia de animales y ganado, no funciona en las ventas en publica
subasta, ni en las ferias, porque en las primeras, la venta es forzosa y , en
las segundas , se hacen entre técnicos. Tampoco funciona en las de caballería
de desecho o en circunstancias equivalentes.
Hay una garantía convencional de funcionamiento: ocurre que cuando se
compra un objeto en una tienda, se
otorga garantía al comprador , de que si no funciona bien , se tiene el derecho
a reclamar al establecimiento comercial . Esta garantía es generalmente de un
año, impuesto por las costumbres y los usos mercantiles. El art.1523 señala el
mecanismo, preceptuando que “ si el transferente garantiza el buen
funcionamiento del bien transferido durante cierto tiempo , el adquirente que
alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el
plazo de siete días a partir del descubrimiento; y puede entablar la acción
correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la
comunicación .
3.
Garantía de saneamiento por evicción
Es aquella en virtud de la cual el comprador exige al vendedor le
responda por el derecho adquirido. Si el vendedor pierde el proceso de
reivindicación, tiene que responder por el saneamiento , devolviendo el precio
y los frutos , pagando además los intereses y daños y perjuicios ocasionados.
El saneamiento es una consecuencia de la evicción, de modo que puede haber
evicción sin saneamiento , pero no saneamiento sin evicción . La evicción es la
llamada que hace el comprador al vendedor y éste gana el proceso; si el
vendedor fracasa, entonces viene el saneamiento. La garantía del saneamiento
supone la buena fe del comprador.
Esta garantía de saneamiento por evicción se encuentra en los arts. 1491
al 1502, dentro del Capítulo Segundo del Titulo XV , Obligaciones de
Saneamiento , relativo a las Disposiciones Generales del Contrato y no dentro
de la compra venta, debido a que la garantía por evicción y saneamiento no es
especifica de la compraventa , sino que es una garantía general que se presenta
en todo contrato oneroso.
Es una garantía legal , que no requiere que haya una clausula que la
establezca.
Como esta garantía no rige para toda la colectividad , sino para las
partes ,es susceptible de ser ampliada o suprimida .Para que funcione la
supresión tiene que estar expresamente pactada .La renuncia de un derecho nunca
se presume , tiene que aparecer expresada claramente. En el orden práctico, es
preferible poner una clausula que establezca que no se renuncia a la garantía
de saneamiento, para dar seguridad al comprador.
Elementos de la
garantía de saneamiento por evicción
Tenemos los siguientes elementos:
a) Un pacto de enajenación de propiedad, uso o posesión de un bien mueble o
inmueble , pero con la condición fundamental de ser una transferencia onerosa.
Mal puede reclamar el donatario, pues no hubo rotura dele equilibrio económico,
al recibir el bien gratuitamente. El comprador ha pagado un precio y por lo
tanto tiene derecho a esta garantía. En los actos gratuitos no hay garantía de
saneamiento.
b) Tiene que haber una perturbación de derecho , en virtud de una resolución judicial o administrativa
firme y por razón de un derecho de tercero , anterior a al transferencia ,
porque si la perturbación es de hecho no procede .(art.1491).
c) La perturbación tiene que ser efectiva .-La simple amenaza no es una
perturbación de derecho , ejm. Si el comprador recibe una carta notarial en que
se anuncia la reivindicación . En cambio, en una acción judicial
reivindicatoria que plantea un tercero que pretende tener mejor derecho, si hay
perturbación efectiva, en cuyo caso procede la evicción y el saneamiento.
d) La perturbación debe ser anterior o coetánea al acto materia de la
evicción , porque si la perturbación de derecho es posterior a ella , no cabe la garantía de evicción y saneamiento
.Si el comprador ha adquirido una cosa con todas las garantías de la ley ,
luego se presenta una tercera persona alegando mejor derecho , este comprador
ya no tiene derecho a la garantía de evicción y saneamiento.
Las consecuencias de la evicción y el saneamiento, para el transferente
frente al adquirente, cuando se ha resuelto el contrato, según el art. 1495 del
C.C. , son las siguientes:
1. El saneamiento produce el efecto de devolver el valor del bien al
momento de la evicción , teniendo en cuenta ña finalidad para la que fue
adquirida.
2. Pagar los interese legales dese que se produce la evicción.
3. Puede suceder que el tercero reivindicante no solo reclame la cosa , si
no también los frutos; entonces el comprador tendrá que devolver los frutos al
verdadero propietario, según la circunstancias.
4. El vendedor debe restituirle al comprador todos aquellos gastos que tuvo
durante el proceso de evicción. La restitución de los gastos del proceso puede
ser exigida al vendedor o al tercero reinvindicante .
5. Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del
adquirente.
6. Las mejoras efectuadas por el comprador, si no son abonadas por el
verdadero propietario , tiene que serlo pro el vendedor.
7. La indemnización de los daños y perjuicios, lógicamente si se ha
producido y probado, y siempre que el transferente haya incurrido en dolo o
culpa, respecto a la existencia de los vicos al momento de celebrara el
contrato.
En el Código Civil, los daños son de tres clases:
1. Daño material , que es el daño de carácter económico , en sus dos formas
de daño emergente y lucro cesante.
2. Daño moral , que es aquel que causa
una angustia , un dolor, un desasosiego de carácter psicológico.
3. Daño a la persona, desarrollado ampliamente pro el Dr. Carlos Fernández
Sessarego , que es aquel que frustra un proyecto de vida, libremente escogido,
que supone un atentado directo contra la persona en sí misma.
Este daño está incoherentemente preceptuado en el art. 1985 del Código
Civil.
Casos en que no
funciona la garantía de saneamiento por evicción
1. Cuando se renuncia , porque no es una regla de orden publico . La
supresión de esta garantía no se presume, tiene que constar de manera expresa
en el contrato.
2. Como sanción , frente a circunstancias concretas, como en el caso de que
el comprador deba llamar al vendedor para que lo defienda de un tercero que
pretende tener mejor derecho y no lo hace .¿Cuando debe llamarlo?, se lo dice
la ley , es un defecto , pero supone que debe ser dentro del periodo de
contestación de la demanda . Si pasa este termino y no se solicitara la
intervención del vendedor , este queda al margen de responsabilidad. La ley ,
supone que el silencio del comprador es porque no le interesa hacer efectiva la
garantía de saneamiento por evicción ya que el vendedor debe salir a juicio en
el momento oportuno, para poder defender en el proceso judicial que se ha
instaurado.
3. Cuando el comprador, sin consentimiento del vendedor , somete la acción
reivindicatoria al arbitraje y pierde , pro haber disminuido la posibilidades
de la defensa por parte del vendedor.
4. Cuando el comprador actuó de mala fe , al misma que deberá sr probada
pro el vendedor.
5. Si se transigió el proceso sin anuencia del transferente.
6. Si al celebrar el contrato el comprador conocía que el bien era
litigioso o ajeno.
7. Por caducidad, siendo su plazo de un año a partir de la fecha en que se
produjo la evicción.
ü Según el CODIGO
CIVIL COMENTADO
Tomando en cuenta al código civil comentado el autor Amaya Ayala (2012)
refiere que :
·
La resolución por falta de entrega: El contrato de compraventa, se desprende de la definición ofrecida por
el ARTÍCULO 1529del Código Civil, siempre crea una relación obligacional entre
vendedor y comprador. Sin embargo, como lo explica Bolaños, contrariamente a lo
dispuesto por la norma que define el contrato, no siempre el vendedor asume,
realmente, la obligación de transferir la propiedad del bien materia del
contrato. Esta situación se presenta en los casos en que
la compraventa produce efectos reales. (p.30)
A su turno Castillo Freyre expone que a través de la
resolución contractual es que las partes se restituyen las prestaciones -en
tanto ello sea posible- al estado en que se encontraban al momento de la
celebración del contrato; independientemente de que los efectos de la
resolución se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva.
En el caso del contrato de compraventa, cuando se produce la resolución del
contrato por falta de entrega, facultad contenida en el ARTÍCULO 1556 del
Código Civil, esta no es otra que la aplicación -en sede de compraventa- de las
disposiciones relativas a la resolución por incumplimiento contenidas en
los ARTÍCULOS 1428, 1429 Y 1430 del propio Código; normas correspondientes al
Título relativo al contrato con prestaciones recíprocas Comentando el
Código Civil argentino, señala Borda que cuando el vendedor no entrega lacosa
en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre dos acciones: una de
cumplimiento del contrato y entrega de la cosa, y otra de resolución de la
venta. En ambos supuestos tendrá derecho, además, de reclamar daños y
perjuicios, que en el primer caso derivan de la mora y en el segundo del
incumplimiento. Al conferir al comprador este derecho de optar por la
resolución de la venta, el Código se apartó del principio general imperante en
los contratos civiles según el cual las partes, salvo estipulación expresa,
solo podían pedir su cumplimiento(p.30)
Sobre lo expuesto Bolaños (citado por Amaya :2012)Bajo nuestra normativa
civil hay que hacer determinadas distinciones. Así, pues, como lo explica
Bolaños, cuando el bien materia del contrato es un inmueble, la transferencia
de la propiedad es un efecto de su celebración. La misma consecuencia jurídica
se produce cuando se vende un bien mueble que el comprador ya está poseyendo
por un título distinto.En estos casos, el vendedor no solo no se obliga a
ejecutar prestación alguna que permita la transferencia de la propiedad, sino
que es jurídicamente imposible que lo haga, toda vez quela propiedad ya
fue transferida a favor del comprador, antes del nacimiento de la
relación jurídica(p.30).
·
Obligación de reembolso por resolución :
El del vendedor, comenta Spota (citado por Amaya :2012), origina a favor
del comprador unapretensión resarcitoria que consiste, entre otros rubros (v
gr. devolución del precio,restitución de los frutos de que se vio privado,
costos del contrato preliminar o del contratodel cumplimiento o de segundo
grado), en esa diferencia de valor entre el precio y lo que serequiere en el
momento del cumplimiento de la decisión judicial o del acuerdo extrajudicial(es
decir, teniendo en cuenta la fecha en que se deba efectuar o se efectúa el
efectivo pagodispuesto por la sentencia definitiva o en la fecha en que las
partes concuerdan en laresolución contractual), para que el comprador pueda
adquirir una cosa como la que fueobjeto de la convención resuelta por
incumplimiento del vendedor.(p.31)
Al respecto Amaya (2012) afirma que : Por cierto que la indemnización no
se limita al daño emergente, sino que se extiende al lucrocesante, como sucede
cuando existe una diferencia de precio que hubiese podido obtener
elcomprador de haber cumplido con una promesa de venta del bien que adquirió(12l.Castillo
Freyre, al comentar el ARTÍCULO 1556 del Código Civil, aclara que al
establecerse que en caso se resuelva la compraventa por falta de entrega del
bien el vendedor debe indemnizar al comprador los daños y perjuicios sufridos,
resulta natural que la ley estáhaciendo referencia a aquellos daños y
perjuicios que adicionalmente hubiese podido sufrir el comprador, fuera de
los montos pagados por conceptos tributarios y los gastos en queincurrió para
la celebración del contrato .(p.31)
·
Inconveniencia de la conservación de la norma
: Sabemos muy bien que, como efecto de las obligaciones, es derecho de
todo acreedor obtener del deudor la indemnización correspondiente, según
lo dispone el ARTÍCULO 1219inciso 3) del Código Civil. Igualmente tenemos que
en los contratos con prestaciones recíprocas -y el contrato de compraventa es
tal- cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la
otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolucióndel contrato y, en
uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo
establecido en el ARTÍCULO 1428 del Código
sustantivo. Así, pues, de conformidad con las normas generales, cuando
el vendedor incumple con suprestación -siendo la fundamental
aquella correspondiente a la entrega del bien-, elcomprador puede optar por la
resolución y con ella pretender el resarcimientoindemnizatorio. Asimismo, ya
que por la resolución las partes deben restituirse lasprestaciones, por expreso
mandato del ARTÍCULO 1372 del Código Civil, entonces tenemoscompleta la
regulación de las consecuencias para este supuesto de resolución por falta
deentrega del bien. Abogamos, entonces, por la derogación de la norma bajo
comentario, pues las disposicionesgenerales relativas al Contrato en General
(Título I de la Sección Primera del Libro VII,Fuentes de las Obligaciones) como
también aquellas referentes a los efectos de lasobligaciones (Título I de la
Sección Segunda del Libro VI, Las Obligaciones), prevén lasituación derivada de
un incumplimiento en la entrega del bien y la consecuente resolucióndel
contrato de compraventa.
Ejemplos:
JURISPRUDENCIA
"Cuando en un contrato de compraventa el vendedor incumple la
obligación de entregar elbien cuya propiedad ya haya sido transferida por
intermedio de un contrato anterior, y dichatransferencia esté inscrita en los
Registros Públicos en virtud de una escritura pública
otorgada con posterioridad a la celebración del contrato en cuestión; la
compraventa deberáser declarada resuelta, en aplicación de los ARTÍCULOS 1371 y
1556 del Código civil, por constituir la situación expuesta una causal
sobreviniente a la celebración del referidocontrato".(Exp. N° 1035-99.
Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta
JuridicaS.A.)"Cuando se da la resolución de un contrato de compraventa por
la falta de entrega del bientransferido, el vendedor debe rembolsar al
comprador los tributos y gastos del contrato quehubiera pagado e indemnizarle
los daños y perjuicios, en aplicación del ARTÍCULO 1556 delCódigo Civil. Sin
embargo, si el deudor del precio no hubiera cumplido con pagar el total desu
prestación, solo procederá la resolución del contrato, y la consiguiente
restitución de lasprestaciones, mas no el reembolso al comprador de los
tributos y gastos referidos niindemnización alguna".(Exp. N° 3603-98. Data
20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta JurídicaS.A.)
ü Tomando en cuenta al código civil comentado el autor Amaya Ayala (2012) refiere que :
·
Prórroga de plazos
por demora en la entrega del bien
Para Arias Schreiber (citado por Amaya Ayala ,2012) refiere que, esta norma es de equidad,
en virtud de la cual paralelamente a la demora en la entrega se prorrogan los
plazos de un contrato de compraventa no celebrado al contado. Se altera, pues,
el cronograma del contrato de compraventa a plazos, corriéndose el pago de las
armadas en razón directa del tiempo de la demora, sin que interese que haya
habido o no culpa por parte del vendedor.
Coincide con la anterior acepción , Castillo Freyre (citado por Amaya
Ayala ,2012), quien afirma además que
los cimientos de la norma se encuentran dentro de los principios generales de
los contratos con prestaciones reciprocas, fundamentalmente en la excepción de
incumplimiento (ARTÍCULO 1426 del Código Civil) yen la excepción de caducidad
de término (ARTÍCULO 1427).
El autor nacional considera por ello que sería injusto exigirle al
comprador que pague el precio convenido a plazos en las fechas pactadas, cuando
no ha recibido el bien adquirido, ya que al haberse convenido los referidos
términos, se daba por entendido que el vendedor haría entrega del bien al
comprador en el momento previsto en el contrato, el mismo que, por lo general,
sería acto seguido de su celebración (p.31).
Amaya Ayala (2012) señala que
:Comparte también la opinión de Castillo Freyre respecto a la aplicación de un
principio similar cuando se ha pactado el pago del precio en una sola armada
(al contado), luego de transcurrido un lapso desde la entrega del bien al
comprador. En este caso no nos encontraríamos frente a una compraventa a
plazos, en estricto, sino simplemente ante una compraventa a plazo, pues
existiría solo un pago íntegro del precio que debería ser pagado en una ocasión
única. Así, pues, si el vendedor demorase en entregar el bien al comprador,
este último se podría acoger a idéntico medio de defensa que el contemplado por
el ARTÍCULO 1557 del Código Civil.
12. OBLIGACIONES
DEL COMPRADOR
Tomando en cuenta al código civil comentado el autor Muro Rojo (2012)
refiere que : El ARTÍCULO 1558 contiene tres aspectos: la oportunidad, la
manera propiamente dicha y el lugar. La supletoriedad funcionará, desde luego,
en ausencia de cualquiera de estos aspectos, pues podría ser que haya acuerdo
sobre dos aspectos y falte uno (por ejemplo, que la oportunidad y manera estén
convenidas, pero no el lugar); o que haya acuerdo sobre un solo aspecto (por
ejemplo el lugar, pero no sobre la manera ni la oportunidad), o cualquier otra
variable, o que, finalmente, falten los tres aspectos mencionados.(p.32)
a)
Oportunidad del pago del precio Se trata del aspecto temporal, sobre el cual la regla es que el precio
se pague en el momento que las partes hayan acordado, que puede ser: i) en el
momento de la celebración del contrato (aun cuando no haya entrega del bien);
ii) en la misma fecha u oportunidad de entrega del bien; o iii) dentro de un
plazo determinado o determinable, o dentro de varios plazos cuando por acuerdo
de partes el precio se ha fraccionado en armadas.
Si no hay convenio sobre el tiempo de efectuar el pago o si no hay un
uso diverso establecido (el ARTÍCULO 1558 se refiere a esto también), la norma
supletoria especial indica que el comprador debe pagar el precio en el momento
en que el bien le sea entregado.
Sobre el particular, Castillo Freyre (citado por Muro Rojo,2012) explica que :el numeral 1558 (en cuanto a la
oportunidad del pago) es una norma de excepción a la regla contenida en el
ARTÍCULO1240, según la cual el pago debe hacerse -si no hay acuerdo expreso-
inmediatamente después de contraída la obligación (léase, de celebrado el
contrato de compraventa, aunque no haya entrega del bien); y que su razón de
ser estriba en el hecho de que se trata, el contrato de compraventa, de uno con
prestaciones recíprocas, y que el momento del pago se vincula al del la entrega
del bien, bajo el ideal de que ambas prestaciones a cargo década una de las
partes pudiesen ser ejecutadas en forma simultánea.(p.147)
De esta manera, pues, a falta de convenio el comprador no está obligado
a pagar inmediatamente después de celebrada la compraventa, conforme a las
regias generales de las obligaciones, sino solo en el caso que en dicha
oportunidad se le haga entrega del
bien. Al respecto, el ARTÍCULO 1552 señala que el bien debe ser entregado inmediatamente
después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o
de pacto distinto. Sea cual fuere el escenario en concreto relativo a la
oportunidad de entrega del bien, lo cierto es que cuando no hay pacto sobre la
oportunidad de pago del precio, el comprador deberá hacerlo en el momento en
que recibe el bien.
b)
Manera de realizar el pago del precio:En nuestra opinión la manera o forma de pagar el precio alude a dos
cuestiones: i) a la integridad e indivisibilidad del pago del precio; y ii) al
medio de pago.
i) Respecto a lo primero, la regla es que el precio se pague de la
manera o forma pactada por las partes, que puede ser al contado o al crédito
(en dos o más armadas). Si no hay acuerdo expreso o si no hay un uso diverso
establecido (conforme al ARTÍCULO 1558), la norma supletoria especial
indica que el comprador debe pagar el precio al contado, los cuales condice con
el principio de integridad del pago (ARTÍCULO 1220) y con el de indivisibilidad
del mismo (ARTÍCULO 1221), según los cuales el pago debe ser íntegro o total y
no puede compelerse al acreedor a recibir un pago parcial, respectivamente.
Cabe señalar que en la práctica -sobre todo al momento de elaborar
documentos contractuales- se suele confundir el pago al contado con el pago
inmediato, cuando en realidad son conceptos distintos, pues el primero alude a
la totalidad del precio y el segundo la oportunidad de realizar el pago del
precio. El pago al contado o íntegro puede ser establecido por acuerdo
interpartes o por mandato supletorio del ARTÍCULO 1558, según acabamos de ver.
El pago inmediato opera cuando las partes han convenido que se efectúe apenas
celebrado el contrato (aunque el bien no se entregue) o cuando apenas celebrado
el contrato se hace entrega del bien; pues, en caso contrario, si no hay
acuerdo y si el bien no se entrega apenas celebrado el contrato, el comprador
solo está obligado a pagar el precio cuando se le haga dicha entrega, según
también hemos visto. Con esto queremos decir que, en nuestra opinión,
puede haber un pago al contado (total) aun cuando no sea inmediato (o sea que
sería un pago al contado pero diferido); como también puede haber un pago
inmediato que no sea al contado (o sea sería un pago al crédito o por armadas,
cuya primera cuota se paga apenas celebrado el contrato).
ii) Sobre lo segundo, o sea en lo concerniente al medio de pago, la
regla también es que el precio se pague de la manera o forma pactada por las
partes, quienes pueden haber precisado el tipo de moneda (nacional o
extranjera), la denominación de los billetes y monedas, y/o el pago en efectivo
(dinero) o a través de títulos valores (cheque).
ARTÍCULO 1558 no indica qué debe hacerse, salvo en cuanto a que el pago debe ser alcontado,
o sea con dinero en efectivo, puesto que la expresión "al contado"
tiene también esta denotación, según veremos más adelante. En cambio, sobre
otros extremos habría que recurrir y aplicar las normas generales sobre pago de
las obligaciones, entre ellas los
ARTÍCULOS 1234 y 1235 (sobre pago de deudas contraídas en moneda nacional) y 1237(sobre
pago de deudas contraídas en moneda extranjera)
No hay, en cambio, disposición expresa supletoria que se refiera a la
denominación de los billetes o monedas con las que debe realizarse el pago, por
lo que podría decirse que el comprador que paga el precio podría emplear
cualquiera de circulación no prohibida.
Al respecto Castillo Freyre (citado por Muro Rojo,2012) opina, invocando
el principio de la buena fe contractual (frente a la ausencia de norma
expresa), que a falta de acuerdo el pago debe hacerse con billetes y/o monedas
que hagan viable una razonable entrega, traslado y manipulación, de modo que no
podría admitirse el pago de un bien de muy bajo precio con el billete de mayor
denominación, y viceversa, no sería concebible pretender pagar un bien de
precio muy alto con una gran cantidad de billetes o monedas de la más baja
denominación. (p. 150)
Sobre el particular Muro Rojo(2012) señala que :Es pertinente mencionar
que en la práctica, también cuando se elaboran documentos contractuales , se suele emplear la expresión "pago al
contado" para aludir al pago con dinero en efectivo. En este caso, podría
decirse que esto es correcto y que, en tal sentido, la expresión "pago al
contado" tiene esta segunda denotación; en otras palabras, hablar de pago
al contado es igual a decir pago íntegro o total (principio de integridad) y
también pago con dinero en efectivo y no con otros medios, como podría ser
el cheque.
c)
Lugar de pago del precio: Aquí se trata del aspecto espacial, respecto del
cual la regla es que el precio se pague en el lugar que las
partes convengan, que puede ser: i) el domicilio del vendedor, ii) el domicilio
del comprador, iii) el lugar donde se halle el bien o donde deba ser entregado
en caso quesea distinto al domicilio de ambas partes, iv) cualquier otro lugar
diferente a todos los anteriores.
Si no hay convenio sobre el lugar donde efectuar el pago o si no hay un
uso diverso establecido, la norma supletoria especial del numeral 1558 señala
que el comprador debe pagar el precio en el lugar donde se realice la entrega
del bien, pero si por algún motivo no puede hacerse ahí, se hará en
el domicilio del comprador.
Se advierte que la norma supletoria prefiere como primera opción que el
precio se pague en el lugar de entrega del bien, para guardar coherencia
con la oportunidad de pago que, a falta de pacto, también es en el momento
de la entrega, todo lo cual responde a la simultaneidad deseada en cuanto a la
ejecución de las prestaciones de entregar el bien y de pagar el precio. Solo si
resultara inviable hacer el pago en el lugar (y momento) de entrega del bien,
la segunda opción es que el precio se cancele en el domicilio del comprador,
que es el deudor de esta prestación, con lo cual se guarda armonía con la
regla general del ARTÍCULO 1238del Código Civil. Cabe precisar que si ocurriera
esto último, en rigor se estaría quebrando la regla temporal-espacial y podría
dudarse entonces si el pago del precio, en una situación como esta, habría de
realizarse antes o después de la entrega del bien. En nuestra opinión, tal como
está construida la norma supletoria del ARTÍCULO 1558 (primera y segunda
opciones), fluye que primero es la entrega y después el pago del precio en el
domicilio del comprador, debido a que se parte de la premisa de que momento y
lugar de entrega coinciden con momento y lugar de pago, empero si tal escenario
cambia, sería por una cuestión de hecho impredecible que ocurre en el mismo
momento de la entrega del bien y que impide hacer el pago del precio en ese
lugar, por lo que tal pago debe hacerse necesariamente (e inmediatamente)
después (en el domicilio del comprador) sin que ello tenga por qué frustrar la
previa entrega del bien.
Según Miranda (2007) afirma que : Las obligaciones del comprador son las
siguientes :
1. Pago del Precio
Es la primera obligación básica. Es la contraprestación del contrato de
compra venta. Se trata de la obligación primaria que tiene el comprador de
acuerdo a las pautas del contrato. Todo pacto,
en líneas generales, es la ley entre las partes, en tanto que no afecte
el interés público, no sea ilícito y no atente contra la moral y las buenas
costumbres. El pago del precio se puede pactar en distintas formas: pago en
dinero, pago en dinero y parte en especie, a plazos, al contado, etc. De modo
que el tiempo y el lugar, depende de la voluntad contractual, porque el pacto
es la ley entre las partes. En caso de silencio, viene la ley en auxilio , en
calidad de regla supletoria y sólo funciona la norma legal imperativamente ,
cuando el orden público está sobre el interés de las partes . El contrato es
una ley privada, pero no por ello deja de ser ley . El régimen que fijan los
contratos prevalece , mientras no sea contrario al orden público , si sea
ilícito , ni atente contra las buenas costumbres , como se ha dicho
anteriormente . Por eso el art.1558 del C.C. dice: “El comprador está obligado
a pagar el precio en el momento , de la manera y en el lugar pactados.
A falta de convenio y salvo uso diversos, deben ser pagados al contado
en el momento y lugar de la entrega del bien , se hará en el domicilio del
comprador”.
La resolución por falta de pago en el precio, tiene que ser declarada
por los Tribunales de Justicia. .(p.203-204)
Adema Miranda (2007) refiere sobre el particular que: La sanción legal,
cuando el comprador no paga el precio, está contemplada en el art. 1563 del
C.C. que dispone: La resolución del contrato por incumplimiento del comprador
da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una
compensación equitativa pro el uso del bien y la indemnización de los daños y
perjuicios , salvo pacto en contrario.
Alternativamente , puede convenirse que el vendedor haga suyas , a
titulo de indemnización ,algunas de las armadas que haya recibido , aplicándose
en este caso las disposiciones pertinentes sobre la obligaciones con clausula
penal.
Este derecho consagra el principio fundamental del que en todo contrato
a titulo oneroso , en el cual se produce la resolución o la rescisión por
acción de uno de los sujetos , el otro tiene la facultada de exigir el
resarcimiento de su menoscabo patrimonial; por tanto , el comprador no responde
, cuando la resolución o rescisión se produce pro caso fortuito o fuerza mayor.
Cuando se rescinde el contrato de compra venta de muebles y hay un
tercero adquirente de buena fe , el legislador resuelve en beneficio del nuevo
comprador ,según el art. 948 del C.C. , que establece que “Quien de buena fe y
como propietario recibe d otro la posesión de una cosa mueble , adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo.
Se exceptúa de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción
de la ley penal”
En síntesis , tratándose de bienes muebles , quien recibe el bien de
buena fe , habiéndolo adquirido de conformidad con el art. 1542 del C.C., es el
propietario ,aunque el enajenante careza de facultas para hacerlo , salvo que
tenga procedencia ilícita y no hayan sido adquiridos según la norma indicada.(p.204-205)
a)
Compraventa a plazos: Es una sociedad
como la nuestra ,en que la mayoría no pueden satisfacer de inmediato sus
necesidades, el crédito es muy importante. Su función es de carácter vital en
el engranaje social, es en cierto modo,
la democratización de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos
los que no pueden hacerlo al contado.
Esta institución que pareciera responder a un estimulo de carácter
humano, en realidad tiene un origen de carácter humano, en realidad tiene un
origen de carácter económico , basado en la competencia comercial.
Los propios vendedores, desde muchos años atrás ,se dieron cuenta que la
mejor forma de atraer al comprador , es la venta a plazos exige mucha prudencia
.
Una exageración de la compraventa a plazos, conduce a la inflación, es
como un espejismo que engaña y agrava la economía familiar, porque personas de
escasos recursos económicos, se comprometen demasiado ya asumen obligaciones
que perjudican su presupuesto familiar ; por eso en un país como el nuestro , de
grandes desigualdades económicas y de crisis , la compraventa a plazos exige
mucha prudencia.
La venta a plazos , tiene su expresión tanto en la propiedad mueble como
inmueble , especialmente urbana , y su importancia es igual en ambos casos . La
venta a plazos de inmuebles, permite satisfacer la necesidad básica de la
vivienda, aunque produciendo ganancias exageradas a algunas empresas
inmobiliarias . Es más importante que la compra venta a plazos de bienes
muebles , porque en este caso , se hace operaciones con objetos que , muchas
veces , son suntuarios y de poca utilidad.
b)
Venta a plazos de bienes inmuebles en el Código Civil: El primer problema que se plantea es el de la transferencia de la
propiedad y se concreta a la siguiente pregunta: ¿Cuando una persona adquiere
un inmueble a plazos adquiere el dominio? La respuesta es sí. Es falso que sea
necesario el pago de última cuota para que se produzca la transferencia. La
transferencia de bienes inmuebles, se produce, en instante en que las partes
convienen. En ningún momento, el pago del precio, es una condición existencial
para la traslación del dominio, salvo que se haya pactado la compra venta con
reserva de propiedad, de conformidad con el art. 1583 y ss., del Código Civil
vigente.
Este fenómeno de la transferencia ha producido el siguiente problema
para el vendedor :mientras que de un lado la transferencia de dominio se ha
producido ;por otro , el pago del precio se ha aplazado y esta postergación ha
creado un riesgo para el vendedor , que transmite la propiedad , pero no recibe
de inmediato el precio.
Este concepto del riesgo , ha sido tratado por el legislador en la venta
de bienes muebles e inmuebles . En los inmuebles, en la institución de la
hipoteca legal , que constituye un gravamen en operaciones de comprar venta a
crédito , tal como lo establece el art. 1118 que dice : “Además de la hipotecas
legales establecidas en otras leyes , se reconoce las siguientes:
1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente
o lo hay sido con dinero de un tercero.
2. La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado
trabajo o materiales pro el contratista y por el monto que el comitente se haya
obligado a pagarle.
3. La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de
hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios”
De conformidad con el art. 1119 , la hipoteca legal , es un derecho que
puede utilizarse cualquier momento, pero hay que constituirla, porque si no se
dice nada , no produce efecto , ya que la hipoteca no se presume . El vendedor
tiene que poner una cláusula expresa en el contrato, que se inscribiría en los
registros públicos.
En los muebles la garantía esta en el Registro Fiscal de Ventas a
Plazos.
La compraventa de bienes a crédito , está sujeto en cuanto a su
resolución a los arts. 1561 y 1562 del Código Civil.
Señala el art. 1561 , que en caso de la compraventa a plazos, puede
pedirse la resolución , si el comprador deja pagar hasta tres cuotas . Esta es
una norma subsidiaria a la del contrato entre las partes en el que puede
señalarse un número diferente .Cuando la ley dice tres cuotas, lo hace en
silencio de las partes , porque este art. 1561 , no es de carácter público .
Por otro lado puede exigirse el pago judicialmente . Una via excluye a la otra.
El art. 1562, establece que el vendedor no tiene derecho a la resolución
del contrato , sino a cobrar el crédito, si el comprador pago mas de la mitas
del pecio.
Es nulo todo apcto en contrario. La razón que ha tenido el legislador
para dictar esta norma , es evitar la resolución , que se un factor perturbador
de la paz social. No desea la resolución cuando la responsabilidad del
comprador es emnor , porque ya ha pagado una parte importante del precio y el
vendedor ha cobrado un volumen considerable.
En este caso , el acreedor tiene derecho sólo a cobrar el crédito.
Hay una fórmula que se utiliza en al compra venta de bienes muebles e
inmuebles, llamada la reserva de dominio.Se ha discutido mucho sobre este
particular, se ha dicho , que es un concepto contradictorio , porque la
compraventa,es esencialmnet traslativa de dominio y por tanto , no debe
acepatrse la reserva del mismo ;pero ella es posible , solamente dejando
suspendido el dominio, hasta uan circunstancia detreminada , ya que no se
elimina el desplazamiento del bien, objeto del contrato.
Esta reserva de dominio no se presume , de modo que tiene que ser
pactada expresamente , porque todo contrato de compra venta ,se produce con el
desplazamiento de dominio sobre el bien . Por tanto , esta reserva de dominio,
es una excepción , que en derecho tiene que ser expresa.
Esta figura está contemplada por el art. 1583 del C.C., como parte de
los pactos que pueden integrar la compra venta, condicionada a que el precio
este totalmente pagado. Además, el vendedor puede reservarse parte del precio
para resarcirse de posibles daños y perjuicios. De otro lado el comprador
adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del
importe del precio convenido.
c) Venta a plazos
de bienes muebles:
EL REGISTRO FISCAL
DE VENTAS A PLAZOS:
Es una garantía estatal destinada a proteger el crédito que da el
vendedor al comprador de bienes muebles que tenga un número, marca o seña que
lo pueda individualizar, de modo que prevalezca ante cualquier litigio
judicial. Los que adquieren objetos inscritos ene l Registro, no pueden
efectuar ninguna operación sobre estos bienes sin acompañar un certificado del
R.F. de V. a P., en que conste que se ha cancelado , bajo sanción de nulidad .
El legislador quiere que el vendedor esté protegido pro el Registro , y en
presencia de un conflicto legal , el derecho del vendedor sea intangible ,
porque no existiendo esta institución , los vendedores estarían a merced del
comprador .
Al respecto, el art. 1566 del Código Civil, establece que los contratos
de compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el Registro
correspondiente, se rigen por la ley de la materia, y esa , es la ley Nº 6565.
Para restablecer el equilibrio económico roto por el impago de más de 3
cuotas, el vendedor tiene la facultas de recuperar el bien en el lugar donde se
encuentre y de quien lo posee, previo proceso administrativo , para hacerse
pago , después de su venta en pública subasta , o en caso contrario , con el dinero que abone el comprador , más los
gastos e intereses , hasta antes del remate.
Una condición básica establecida por el art. 11 de la ley 6565 , es que
el vendedor inscriba el contrato de compra venta en el Registro Fiscal , antes
de entregar el bien porque si no lo hace , el comprador puede invocar el art.
948 del C.C. Este reclamo debe hacerse dentro de los 10 días posteriores de
celebrado el contrato, caso contrario, el comprador , no tendrá ningún derecho.
Si hay adjudicación al propietario en el remate, las cuotas pagadas, se
pierden en compensación al uso que tuvo el bien.
Según lo estipulado en el art. 7 de la ley acotada, cabe la resolución o
la disolución del contrato de compraventa por falta de pago de las cuotas
adeudadas , sólo por mutuo acuerdo de las partes ; en caso contrario ,es
necesario el remate.
Las disposiciones del R.F. de V. a P. requieren acción de parte , ya sea
del vendedor o comprador, en la primera parte del proceso , posteriormente ,
corre su trámite de oficio . Producida la cancelación del precio se solicita al
vendedor entregue la carta la cancelación del precio se solicita al vendedor
entregue la carta la cancelación expedida por el Registro Fiscal . Esta
petición la puede hacer el vendedor , el comprador o cualquier persona
interesada (art. 12 de la ley 6565 ). El registrador puede denegarla o
entregarla en 24 horas . Frente a la denegatoria cabe la apelación ante la
Comisión Asesora de los Registros Fiscales de la República.
2.- Recepción de la
cosa comprada:
Esta obligación está contemplada en el art. 1565 del CC que dice: “El
comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o
en el que señalen los usos.
A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir
el bien en el momento de la celebración del contrato ”.
Esta es una obligación muy importante, porque la no recepción de la cosa
puede ocasionar una serie de graves problemas jurídicos, por Ej.: en el riesgo
de la pérdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien
sin motivo justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo
riesgo.
Esta obligación tiene su antecedente en el Código de Napoleón , en el
que está expresamente establecida ;pero además , como se ha dicho anteriormente
establecida ;pero además , como se ha dicho anteriormente , cuando se refiere a
al compraventa de los bienes muebles , y no ha habido recepción , el contrato
queda resuelto de pleno derecho , a tenor del art. 1564 del Código Civil.
Esta recepción es importante para determinar la responsabilidad por la
pérdida o deterioro de la cosa.
ü 12.1.VENTA A
SATISFACCION DEL COMPRADOR ,A PRUEBA Y SOBRE MUESTRA
12.1.1. COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN
12.1.1.1.
Naturaleza Jurídica
Resulta interesante apreciar el análisis acerca de la historia de esta
figura, realizado por Manuel de la Puente y Lavalle:
«Relata Calvo que en Derecho romano solía incluirse en las ventas de
vino la cláusula de la degustatio,
porque el comprador quería asegurarse que el vino que compraba correspondía al
gusto de su clientela. La venta a degustación no era perfecta hasta que el comprador
declarara que la cosa era de su agrado.
En el Derecho medieval, la Partida XXIV trata lo que en el Derecho
actual se denomina venta ad gustum,
configurando la venta de cosas que se acostumbran gustar antes de comprarlas
como una venta sometida a la condición suspensiva consistente en que el comprador la considere de su agrado, y
atribuye los riesgos antes de la degustación al vendedor, y después de ella al
comprador, como no podía menos de ser.
Llegada la época de la codificación, los ordenamientos nacionales
siguieron dos tendencias distintas. Unos, inspirándose en el Código Napoléon,
establecen que con respecto a las cosas que suelen gustarse antes de
comprarlas, no existe venta hasta que el comprador no las haya probado y
aprobado. Otros, alineándose con el Código argentino, disponen que la venta de
las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumen
hechas bajo condición suspensiva de si fuesen del agrado personal del
comprador».
Para José León Barandiarán, la venta a gusto es una especie de venta a
prueba, remarcando así una distinción entre el artículo 1587 (del Código Civil
de
1936) sobre venta ad gustum, en
que es absolutamente libre la decisión del comprador, y el artículo 1588, sobre
la venta a ensayo.
Y es que considera que en la venta ad gustum, no hay propiamente una
venta, sino meramente una promesa unilateral de venta, en que una persona
ofrece la cosa a otra para que, opcionalmente, al gustarla, la compre o no, sin
que su decisión pueda ser discutida. Recuerda que según Baudry-Lacantinerie y
Saignat «es preciso decir que el comprador tiene un derecho absoluto de
apreciación. Es su gusto personal, y exclusivamente su gusto, el que le hará
aceptar o rehusar la cosa sometida a su degustación. Poco importa que tal cosa
tenga todas las cualidades que
se busca habitualmente: ella puede no convenir al comprador, que es el
solo apreciador, y que al momento de la degustación es libre de comprar o no
comprar».
Recuerda también que el Código Civil Italiano se refiere a la venta con
reserva di gradimento (artículo 1520),
pero como lo dicen los Códigos Argentino (artículo 1336), Chileno (artículo
1823), Colombiano (artículo 1009), Español (artículo 1453) y Venezolano (artículo
1477), la circunstancialidad de considerarse
como una compra dejada al libre examen y satisfacción del comprador,
opera cuando se trata de cosas que se presume o se acostumbra comprar de ese
modo.
Se trata entonces —según León— de la compra ad gustum. Refiere que el artículo 1587 del Code
Civil indica que «respecto al vino, aceite y otros artículos que se acostumbra
a probar antes de la compra, no hay venta mientras el comprador no los haya
probado y aceptado». Se requiere que la venta se refiere a cierta cosa que se
acostumbra y que habitualmente son objeto de degustación antes de considerarse
concluido el contrato; y se necesita que no exista ni se demuestre ningún uso
en contrario y que ningún pacto en diferente sentido resulte del contrato
celebrado.
A decir de León Barandiarán, la venta ad degustationem se caracteriza
porque la aprobación de la cosa queda sujeta «a la voluntad absolutamente
discrecional y no averiguable del comprador: no se trata de establecer si la
cosa tenía o no los requisitos pactados o aquellos requeridos normalmente en la
cosa del género (como, por ejemplo, en la venta a prueba), decisivo es
únicamente que la cosa agrade o no agrade al comprador, quien, si no encuentra
la cosa de su gusto, no está obligado a precisar las razones»; y agrega que el
comprador al aceptar la cosa, cierra el contrato.
Por su parte, Francesco Messineo considera que la venta con reserva de
que agrade, está subordinada al previo agradar, o ensayo (ad degustationem; ad
gustum): esto
es, que la cosa se manifieste —al probarla— conforme a la cualidad
querida por el comprador; agrega que la venta con reserva de agradar tiene por
objeto, de ordinario, frutos. Ahora bien, refiere que, puesto que el ensayo o
prueba se hace como acto preparatorio de la futura compra, antes del ensayo o
prueba no hay contrato, ni siquiera obligatorio; la venta se perfecciona con la
comunicación al
vendedor de que la cosa agrada.
Según Messineo, a primera vista, podría pensarse que existe aquí un
contrato preliminar de futura venta; pero, puesto que la ley alude al
no-perfeccionamiento del
contrato mientras no se comunique al vendedor el ensayo y puesto que,
por otra parte, no es necesaria una nueva declaración de voluntad del vendedor,
tal configuración debe descartarse. Refiere que se pueda apreciar, más bien, una
declaración del vendedor, con eficacia de propuesta irrevocable, o sea lo que
se llama opción.
Pero considera que también tal subsunción, en rigor, debe rechazarse,
porque, en el caso a que se refiere este supuesto, el vínculo deriva de un
contrato y la aceptación del destinatario da lugar a un segundo contrato,
mientras que, en el caso a que se refiere el artículo 1520 del Código Civil
Italiano, el compromiso del
vendedor deriva de la ley, y no ya de la voluntad de la parte, y la
declaración de que la cosa agrada da lugar a la formación de un solo contrato.
Entre opción y venta con reserva de agradar, hay solamente un punto de
afinidad, en cuanto, en el segundo
caso, la comunicación de que agrada, por parte del comprador, sirve ya
para perfeccionar el contrato y para transferir la propiedad de la cosa, como
ocurre en el
supuesto del artículo 1331, por efecto del ejercicio de la opción.
Agrega que en consideración a la locución de la ley («la venta no se
perfecciona»), se debe excluir, también, que la venta con reserva de agradar
sea una venta bajo condición suspensiva.
Estima que la venta con reserva de agradar importa un examen (o ensayo)
de la cosa, antes de que se haya comunicado (o negado) el agrado. El examen
puede ser
hecho en la sede del vendedor o en la del comprador (en la hipótesis de
que la cosa se encuentre ya en su poder).
Por nuestra parte, lo que cabría preguntarnos es si la denominación de
esta compraventa resulta o no adecuada, o más aún, si debió asignársele un
nombre
especial, en la medida de que, al fin y al cabo, todo contrato de
compraventa, para que se celebre, requiere del asentimiento del comprador, el
mismo que si opta por celebrarlo, evidentemente estará satisfecho con dicho
acto, extendiéndose su satisfacción como referida no sólo al bien materia de la
venta, sino al precio convenido, ambos elementos esenciales-especiales de este
contrato.Dentro de tal orden de ideas, toda compraventa sería una a
satisfacción del comprador, ya que ello se deduce de lo expresado,
independientemente de si dicho comprador estará plenamente satisfecho con las
cualidades del bien materia de ese contrato.
Estar satisfecho y celebrar una compraventa no significa que el comprador
considere —necesariamente— que el bien que está comprando es «el mejor del
mundo», ni siquiera el mejor del medio geográfico en el cual se efectúa dicha transacción.
Lo que ocurre es que esa satisfacción tendrá que apreciarse en directa
relación con las necesidades y posibilidades económicas del comprador.
Igualmente, la satisfacción del vendedor en relación al precio que paga
el comprador por dicho bien, deberá apreciarse referida a sus necesidades
económicas
y con la mayor o menor urgencia que tenga para enajenar ese bien.
Pero, en resumidas cuentas, la satisfacción en relación al contrato de
compraventa se extiende, tanto respecto al bien como al precio, para el
comprador y para el vendedor, pues al fin y al cabo sólo se celebrará una
compraventa en la medida de que ambas partes se encuentren plenamente
satisfechas sobre las prestaciones objeto de las obligaciones contractuales.
De lo antes expuesto podría concluirse en que la terminología de
«compraventa a satisfacción del comprador» no es privativa de alguna modalidad
especial de compraventa, sino que resulta común a todo contrato de
compraventa.
12.1.1.2. Supuesta configuración especial de este
contrato
Sin embargo, podría sostenerse que la compraventa ad gustum presenta una configuración en la
cual existe un rasgo característico que la distingue del resto de
contratos de compraventa.
Y este rasgo consistiría en que para declarar su conformidad, el
comprador debe haber tenido previamente la posibilidad de inspeccionar, revisar
o degustar el bien materia de la oferta del vendedor.
Sin embargo, una situación de estas características no tiene nada de
particular, en la medida de que prácticamente todos los compradores de todos
los bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes
que les
interesa comprar, antes de proceder a la celebración del contrato;
celebración que dependerá —obviamente—
de que esa inspección, revisión o degustación, haya
tenido un resultado favorable para el comprador, de modo tal que se
encuentre satisfecho con el bien que desea adquirir.
Pero también podría darse el caso de que estemos en presencia de un
comprador que no manifieste interés por efectuar ninguna de las mencionadas
operaciones previas a la celebración de la compraventa; vale decir, que celebre
el
contrato sin inspeccionar, revisar o degustar el bien. Estamos
absolutamente seguros de que en la casi totalidad de contratos en los que el comprador procede de esta forma,
lo hace o porque ya compró el producto en una ocasión anterior y le satisfizo;
porque sin haberlo comprado anteriormente ha tenido oportunidad de
inspeccionarlo, revisarlo o degustarlo; porque sin haberlo inspeccionado,
revisado o degustado, ha recibido de diversas personas una opinión favorable
sobre dicho producto, o, por último, porque sin tener referencia ni conocimiento
alguno sobre el bien, decide comprarlo.
Pero incluso en las dos últimas posibilidades, vale decir, cuando compre
el bien sin conocerlo realmente, la celebración del contrato implicará su
satisfacción sobre la celebración del contrato mismo, independientemente del
hecho de que no conozca a cabalidad el producto adquirido. Además, se podría
sostener que lo que ocurre aquí es que al comprador le satisface —al menos— la
idea de probar o experimentar por primera vez aquello que compra.
De esta forma, podemos apreciar claramente que —en buena cuenta— todos
los contratos de compraventa se celebran a satisfacción del comprador, además
del
hecho de que la casi totalidad de los mismos se celebra con conocimiento
de causa de dicho comprador sobre el bien.
Dentro de tal orden de ideas, deberíamos empezar a cuestionar si la
compraventa a satisfacción del comprador debería ser considerada como un
supuesto especial o excepcional o, si, por el contrario, debe ser apreciada
como el común denominador de los contratos de compraventa que se celebran en
una sociedad.
Aquí queremos mencionar que el ejemplo que siempre se menciona en
doctrina como propio de la compraventa a prueba, el mismo que recae sobre un
automóvil, no siempre reviste tal modalidad, pues en ciertas ocasiones se
celebra en la modalidad «a satisfacción de comprador». De la Puente, en una
conversación
personal nos contó sobre un asunto profesional en el cual el automóvil
fue entregado al eventual futuro comprador, para que manifestara si le gustaba
o no; ello, no sujeto a prueba alguna, sino a su entero arbitrio. En el caso
relatado, el bien
no agradó a quien lo tuvo en su poder, y no se celebró la compraventa.
12.1.1.3. Celebración del contrato
Como ha sido dicho en reiteradas ocasiones a lo largo de este trabajo,
el contrato de compraventa se celebra con el solo consentimiento de las partes,
no requiriéndose para tal efecto del cumplimiento de formalidad alguna.
De otro lado, debemos distinguir lo que significa la celebración de un
contrato, propiamente dicha, del perfeccionamiento del mismo.
A través de la celebración se da vida al contrato. Sin embargo, ese
momento de nacimiento del contrato puede coincidir o no con el momento en que
dicho acto sea capaz de surtir efectos. De ahí que no debamos incurrir en el
error de identificar los momentos de celebración y perfeccionamiento.
Este error, bastante frecuente, es cometido por el artículo 1571 del
Código Civil, norma que señala que el contrato de «compraventa de bienes a
satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste
declara su conformidad».
Decimos esto, porque de una lectura del primer párrafo del artículo
1571, se deduce claramente que aquello a lo que quiere hacer mención el
referido numeral es
a la celebración del contrato y no a su perfeccionamiento.
12.1.1.4. «Comprador» o destinatario de la oferta
De otro lado, el Código Civil
Peruano también comete un error cuando establece que esta compraventa se
perfecciona (celebra) en el momento en el cual el comprador declara su
conformidad.
Esto no es así, ya que no estamos en presencia de ningún comprador que
declare su conformidad.
En todo caso, quien declara su conformidad es un eventual futuro
comprador, que —en estricto— es el destinatario de la oferta conducente a
celebrar un contrato de compraventa, la misma que ha sido formulada por el
oferente, que —en este caso— será alguien que desea convertirse en el vendedor
de dicho futuro contrato.
De esta forma, en la compraventa a satisfacción del comprador, estamos
simple y llanamente (en el supuesto del artículo 1571) dentro de la etapa
precontractual, en donde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino
de oferente y destinatario de la oferta (quien eventualmente podría convertirse
en aceptante).
12.1.1.5. Declaración de conformidad
El primer párrafo del artículo 1571 señala que el contrato materia de
análisis se perfecciona (celebra) sólo en el momento en el cual el
comprador declara su conformidad.
Ésta es otra situación en la cual el Código Civil ha tenido un
desacierto.
Decimos esto, pues la norma antes citada no resulta concordante con lo
dispuesto por los artículos 1373 y 1374 del propio Código Civil, preceptos que
establecen que el contrato queda perfeccionado (aquí se comete otro error, pues
debe ser «celebrado») en el momento y lugar en que la aceptación es conocida
por el oferente.
Además se señala que la oferta, su revocación, la aceptación y cualquier
otra declaración contractual dirigida a determinada persona se consideran
conocidas en el
momento en que llegan a la dirección del destinatario, a no ser que éste
pruebe haberse encontrado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.
De la lectura de las normas antes citadas, se deduce claramente —punto
en el cual coincide la doctrina nacional— que el Código Peruano ha adoptado,
para regular el tema del consentimiento, las teorías de la recepción y de la
cognición, de manera combinada.
Así, las declaraciones contractuales surten efecto desde el momento de
su conocimiento por la contraparte, presumiéndose que dicha contraparte toma
conocimiento de las mismas en el momento en que llegan a la dirección del
destinatario, a no ser que éste pruebe haberse encontrado, sin su culpa, en la
imposibilidad de conocerlas.
De esta forma, es sabido también que el Código Civil ha desechado, con
justos fundamentos, las otras dos teorías que la doctrina de nuestra tradición
jurídica ha elaborado acerca de la formación del consentimiento. Nos referimos
a las teorías de la declaración y de la expedición.
No olvidemos que todas estas teorías cobran una mayor importancia cuando
nos encontramos frente a contratos celebrados entre personas que no se hallan
en comunicación inmediata, o que hallándose en comunicación inmediata, no se
encuentran en el mismo lugar.
Además, resulta necesario recordar que las teorías adoptadas por el
Código Civil de 1984, es decir la de la cognición y la de la recepción, son
aquellas que han recibido las opiniones más favorables de la doctrina. Como
contrapartida, las teorías desechadas por el Código Civil, vale decir, aquella
de la declaración y la de la expedición, son las que han recibido las más duras
críticas de los diversos autores que se han ocupado del tema.
Sin embargo, sorprende cómo en el primer párrafo del artículo 1571 se ha
adoptado la teoría de la declaración, la misma que, aparte de ser una de las
menos sustentables, se contradice abiertamente con lo establecido en los
numerales 1373 y 1374 del Código Civil, normas generales sobre el
consentimiento.
Sin duda, éste es un error más del primer párrafo del artículo 1571.
En relación al tema del plazo para la declaración de satisfacción,
Refiere De la Puente que en el sistema peruano la falta de aceptación dentro del
plazo respectivo da lugar, no a la ineficacia de la aceptación, como ocurre en
otros sistemas, sino a la caducidad de la oferta y, consecuentemente, la
propuesta del vendedor caducará si la declaración de agrado del comprador no
llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo fijado en el segundo párrafo
del artículo 1571 del Código Civil.sostiene, en criterio que compartimos, que a
diferencia de su antecedente inmediato, que es el artículo 1520 del Código
Civil italiano, la norma peruana (artículo 1571, segundo párrafo) no señala
cuál es el efecto del vencimiento del plazo sin que el comprador haya
manifestado si el bien le agrada o no, esto es si se considera que se ha
celebrado el contrato de compraventa o si, por el contrario, se entiende que el
vendedor queda liberado de celebrarlo.
El citado profesor recuerda que la Exposición de Motivos del artículo
1571 del Código Civil vigente dice que se ha fijado un plazo para que el
comprador declare que el bien le agrada o le satisface, transcurrido el cual
caducará la oferta del vendedor y el contrato dejará definitivamente de
formarse en base a esa oferta; solución que a su entender resulta lógica, pues
habiéndose adoptado la tesis de que la propuesta del vendedor para celebrar el
contrato de compraventa tiene la naturaleza jurídica de una oferta irrevocable
formulada por el vendedor al comprador, la declaración de agrado de éste tiene
el carácter de una aceptación.
Agrega que uno de los requisitos de la aceptación es que sea oportuna,
lo que quiere decir que la aceptación debe ser hecha mientras la oferta se
encuentre vigente.
También quiere decir que debe ser hecha a tiempo, o sea dentro del plazo
fijado por el oferente o por la ley para que ella sea formulada.
Refiere De la Puente que en el sistema peruano la falta de aceptación
dentro del plazo respectivo da lugar, no a la ineficacia de la aceptación, como
ocurre en otros sistemas, sino a la caducidad de la oferta y, consecuentemente,
la propuesta del vendedor caducará si la declaración de agrado del comprador no
llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo fijado en el segundo párrafo
del artículo 1571 del Código Civil.
12.1.1.6. Formalidad para la aceptación
Por otro lado, según refiere Wayar , el comprador, para manifestar que
la cosa es de su agrado, puede utilizar formas expresas o tácitas de
comunicación de la voluntad, aplicándose los principios generales. Recuerda que
Vélez Sarsfield, fiel al casuismo legislativo, enumera en el artículo 1378 de
su Código, dos supuestos en los que se entiende que el comprador, tácitamente,
acepta la cosa como de su agrado.
Por su parte, Luis Muñoz, señala que el comprador puede declarar expresa
o tácitamente el agrado. Existiría manifestación tácita del comprador si pagase
el precio de la cosa sin hacer reserva alguna; y es que en el supuesto de que
al comprador no le hubiere agradado la cosa, sin duda no hubiera pagado el
precio; o al menos exteriorizaría alguna reserva. También es tácita la
declaración del comprador, si habiendo plazo señalado para la declaración,
terminase aquél sin haber hecho declaración alguna. En este caso —dice Muñoz—,
la ley otorga valor al silencio, y lo considera manifestación de voluntad, de
acuerdo a lo que establece el artículo 919 del Código Civil Argentino. Y es que
cuando hay obligación de explicarse, a consecuencia de la vinculación entre el
silencio y las relaciones contractuales existentes, surge la manifestación
tácita: como en este caso, de la simple terminación del plazo sin haberse hecho
declaración, no siendo preciso ni interpelación judicial ni extrajudicial, por
eso —recuerda Luis Muñoz—, Machado afirma que el solo silencio concluye la
venta.Consideramos —coincidiendo con Wayar— que por ser la compraventa un
contrato eminentemente consensual, estará sujeto —en principio— a las normas
generales de contratos relativas a la manifestación de voluntad. En este
sentido, somos del parecer de que la aceptación podrá ser expresa (o tácita;
pero siempre teniendo en cuenta que dentro del régimen legal peruano, el
silencio por sí solo no importan manifestación de voluntad, a menos que las
partes hubieran acordado otorgárselo); en todo caso, importará el plazo en el
cual vaya a manifestarse dicha aceptación. Debemos tener en claro, que la norma
(artículo 1571) del Código Civil es alternativa en cuanto a la oportunidad,
pues concede al comprador tres opciones; a saber: 1° Que la declaración sea
dentro del plazo convenido en el contrato; 2° que
la declaración se haga en consideración a los usos (que podrían ser, por
ejemplo, los usos comerciales del lugar) y 3° Que la declaración se haga en un
plazo prudencial fijado por el vendedor (en este último supuesto la prudencia
del vendedor atenderá además a su razonabilidad, pues existen otros factores
que influirán en su decisión, como podría ser el caso de que aquello que deba
entregar sean bienes perecibles).
12.1.1.7. Plazo para aceptar
De conformidad a lo establecido por el segundo párrafo del artículo
1571, bajo análisis, el comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado
en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial
fijado por el vendedor.
En primer lugar, debemos recordar lo antes señalado, en el sentido de
que de acuerdo a lo prescrito por el supuesto del primer párrafo del artículo
1571, bajo comentario, no estamos todavía frente a un contrato de compraventa
ni ante contrato alguno.
Por ello es que no resulta lógica la disposición del segundo párrafo del
referido numeral, en el sentido de que el comprador debe hacer su declaración
dentro del plazo estipulado en el contrato.
Sí podría interpretarse, en cambio, que la declaración del destinatario
de la oferta (eventual futuro comprador) deba hacerse dentro del plazo
establecido por los usos (segunda hipótesis de la norma bajo comentario).
Pero no podría interpretarse que dicha declaración de aceptación deba
hacerse dentro de un plazo prudencial fijado por el
vendedor, pues —lo reiteramos—todavía no
existe ningún vendedor. En todo caso lo que existe es un oferente que desea
convertirse en vendedor del futuro contrato, y es respecto a él que debemos
entender referida la norma.
Pero este segundo párrafo del artículo 1571, no representa algo novedoso
en lo referente a los principios generales sobre la formación del
consentimiento, pues de acuerdo a lo establecido por el artículo 1375 del
Código Civil Peruano, la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente
dentro del plazo establecido por él.
Además, no deben olvidarse los supuestos de caducidad de la oferta
contenidos en el artículo 1385, precepto que establece que la oferta caduca:
(a) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una
persona con la que el oferente está en comunicación inmediata y no fue
seguidamente aceptada.
(b) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una
persona con la que el oferente no está en comunicación inmediata y hubiese
transcurrido el tiempo suficiente para llegar la respuesta a conocimiento del
oferente, por el mismo medio de comunicación utilizado por éste.
(c) Si antes de recibida la oferta o simultáneamente con ésta llega a
conocimiento del destinatario la retractación del oferente.
12.2. COMPRAVENTA A
PRUEBA
12.2.1. Delimitación conceptual
El artículo 1572 del Código Civil Peruano de 1984 aborda el tema de la compraventa
a prueba, modalidad a la que asigna determinadas consecuencias.
Antes de pronunciarnos sobre el texto del artículo 1572, estimamos
necesario considerar que la compraventa a prueba puede enfocarse desde dos
perspectivas distintas.
Una primera que considere que antes de la celebración del contrato, el
eventual futuro comprador (hipotético destinatario de la oferta de aquel que
desea convertirse en vendedor) decide probar el bien objeto de dicha oferta,
para verificar si tiene las cualidades pactadas o si es idóneo para la
finalidad a la que está destinado.
En este supuesto, resulta claro que el destinatario de la oferta podría
efectuar dicha prueba sin compromiso alguno que lo ate para celebrar el
contrato de compraventa.
Esto equivale a decir que podría efectuar la citada prueba con éxito o
verificar que el bien tiene las cualidades que afirme el oferente o que resulta
idóneo para la finalidad a la que está destinado, y aunque dichas
constataciones hubiesen dado resultados positivos, se encontraría en la más
absoluta libertad de no aceptar la oferta.
Sin embargo, esta compraventa a prueba no se regiría por lo dispuesto en
el artículo 1572 del Código Civil, sino por lo establecido en el numeral 1571
—relativo a la compraventa ad gustum—, antes comentado.
La compraventa a prueba de que trata el artículo 1572, parte del
supuesto en el cual comprador y vendedor hayan celebrado el contrato, bajo la
condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo
para la finalidad a que está destinado.
Esto equivale a decir que la compraventa a prueba se distingue de la
compraventa ad gustum en que en esta última todavía no estamos en presencia de
un
contrato celebrado (argumento del artículo 1571 del Código Civil), pues,
como ha sido dicho por nosotros en su oportunidad, aún nos encontramos dentro
de la etapa precontractual.
La segunda diferencia estriba en que la compraventa a satisfacción del
comprador no es un contrato sujeto a condición alguna, en tanto que la
compraventa a prueba es un contrato sujeto a la condición suspensiva de que el
bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está
destinado (argumento del primer párrafo del artículo 1572).
En tercer lugar, podemos mencionar que la compraventa a prueba es un
contrato en el cual sus efectos estarán sujetos a la verificación de dicha
condición,
en tanto la compraventa a satisfacción del comprador surtirá plenos
efectos apenas el destinatario de la oferta (eventual futuro comprador) acepte
y su aceptación llegue a conocimiento del oferente (eventual futuro vendedor).
12.2.2. Condición suspensiva
La compraventa a prueba se considera celebrada bajo la condición
suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneas para la
finalidad a que está destinado.
En relación a este punto, debemos hacer mención de que el hecho de haber
establecido que el contrato se encuentra sujeto a dicha condición suspensiva,
significa que ya se ha celebrado el contrato; que estamos en presencia de un
acto jurídicamente válido, y que únicamente sus efectos se encuentran sujetos
a dicha condición, lo que equivale a decir que surtirá efectos en la medida de
que se produzca o verifique el hecho materia de la condición.
A decir de Branca, la venta a prueba surte efecto únicamente cuando la
cosa vendida tiene —juzgándola objetivamente— las cualidades requeridas o,
dicho de otro modo, si resulta idónea para el uso al cual se destina. La prueba
se hace conforme al contrato o de acuerdo con los usos y su resultado funciona
como condición suspensiva.
Barassi, señala que en la venta a prueba (que el artículo 1521 del
Código Civil Italiano de 1942, presume hecha bajo condición suspensiva), la
prueba no es
más que el reconocimiento, por el comprador, de las cualidades de la
mercancía o de la idoneidad de las cosas para el uso a que estuviere destinada:
una constatación objetiva que en caso de disconformidad puede suplirse por el juicio de
un perito.
Por nuestra parte, debemos recordar que la condición es una de las
modalidades del acto jurídico, consistente en un hecho futuro e incierto, cuya
ocurrencia es ajena a la voluntad de las partes, o, por lo menos esa voluntad
no es determinante o exclusiva para su plena ocurrencia. En tal sentido,
resultan aplicables al caso las normas del Código Civil, contenidas en los
artículos 171 a 177.
Dentro de tal orden de ideas, queda claro del primer párrafo del
artículo 1572, que la ocurrencia de dicha condición no debe depender de la
voluntad exclusiva de una de las partes, sino que más bien debe consistir en
hechos cuya producción no dependa —en exclusiva— de ninguno de los contratantes,
vale decir,
que consista en situaciones objetivas, de fácil y seria verificación.
Adicionalmente, debemos reparar en el hecho de que el primer párrafo de
la norma bajo comentario señala que dicha condición suspensiva consista en que
el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está
destinado.
En ambos casos, podríamos encontrarnos en situaciones que requiriesen de
la realización de determinados actos comprobatorios de esas situaciones. Por lo
demás, estimamos que el tema de las cualidades pactadas o la idoneidad para el
fin a que está destinado no constituyen compartimentos estanco, de modo tal que
ambos supuestos son susceptibles de entrecruzarse.
A estas alturas de nuestra exposición estimamos necesario mencionar un
ejemplo de compraventa a prueba.
El mismo podría consistir en la compraventa que tenga por objeto un
automóvil usado cuyo propietario y vendedor ha afirmado al comprador —y ello se ha estipulado como condición suspensiva en el contrato— que el vehículo
es capazde desarrollar una velocidad de cien kilómetros por hora en diez
segundos, de aceleración, además de alcanzar una velocidad máxima de doscientos
cincuenta kilómetros por hora.
Evidentemente, la prueba deberá ser realizada por una persona experta en
el manejo de autos a grandes velocidades, que, por razones de objetividad, no
debería ser el comprador. Podría ser el vendedor, en la medida de que este
contratante tendría todo el interés en que la prueba tenga un resultado
positivo, pero ello —incluso— podría resultar cuestionable, pues podría
arrepentirse del contrato celebrado.
Lo que queremos decir es que en el caso materia de nuestro ejemplo, como
en cualquier otro en el cual se requiera de la realización de una prueba, las
partes deberán rodear a la misma de todas las condiciones de objetividad e
idoneidad para que dicha prueba se cumpla.
12.2.3.Concepto y
naturaleza jurídica
Para Planiol y Ripert, la venta a prueba siempre se presume hecha bajo
una condición suspensiva. Esta condición establece que la cosa será ensayada y
que la venta no llegará a ser definitiva, sino cuando se advierta que es apta
para el servicio a que está destinada, y que reúne las condiciones requeridas.
Esta condición suspende la formación de la venta, de suerte que, si la prueba
es desfavorable, no se forma aquélla.
Consideramos que esta apreciación no es del todo correcta, ya que en una
compraventa a prueba, el contrato como tal ya existe, ya se ha celebrado, lo
que sucede es que no surtirá efectos sino hasta que se verifique la condición.
A entender de Enneccerus, Kipp y Wolf, la compraventa a prueba es un contrato que
depende suspensivamente de la aprobación o resolutoriamente de la desaprobación
de la mercancía por parte del comprador. En la duda (como también según la
opinión exacta en el derecho común), la compraventa ha de considerarse
bajo condición suspensiva. Pero en ambos casos la aprobación no se deja
al arbitrio equitativo del comprador, sino a su libre arbitrio. Por
consiguiente dicen los profesores
citados, si el comprador no aprueba la
cosa, no hay lugar a una revisión posterior de su decisión por los tribunales.
Tampoco coincidimos con esta última afirmación, porque de ser solamente
el comprador quien decida en atención a su libre arbitrio, finalmente si el
bien ha pasado o no la prueba que a él le interesa, podríamos estar frente a un
abuso, toda vez que al comprador se le podría ocurrir precisamente obedeciendo
a ese libre arbitrio el ir siempre probando diversos bienes que a él le puedan
servir para satisfacer sus necesidades sin contraer obligación alguna respecto
del vendedor.
A decir de Enneccerus, Kipp y Wolff, la declaración del comprador de que
aprueba o desaprueba la mercancía no es una declaración de voluntad, sino una
«comunicación», pero que, al igual de otros actos parecidos a los negocios
jurídicos,
ha de tratarse por analogía de las declaraciones de voluntad.
Agregan que si para la declaración del comprador no se ha fijado plazo y
éste no resulta tampoco de los usos del tráfico, el vendedor puede fijar un
plazo
prudencial al comprador y, una vez transcurrido el mismo sin resultado,
se considera que falta la condición. Así, pues, si la condición es suspensiva,
la compraventa no llega a tener estado y, si es resolutoria la condición, la
compraventa no se extingue.
Finalizan el tratamiento del tema señalando que el vendedor está
obligado a permitir al comprador el examen de la cosa.
A entender de Francesco Messineo, la venta a prueba se presume (iuris
tantum) hecha bajo la condición suspensiva de que la cosa vendida (de
ordinario, productos industriales [máquinas, utensilios], o animales de silla o
de tiro y similares) se manifieste, en la prueba, provista de las cualidades pactadas o
(técnicamente) idónea para el empleo a que se la destina.
En la venta a prueba dice Messineo , la cosa debe ser apreciada por el
comprador según el criterio de la normal correspondencia de la misma a su
empleo (arbitrium boni viri), no pudiéndose admitir una apreciación hecha a
base de mero
arbitrio o a capricho.
Refiere que la prueba —que debe hacerse en el tiempo y con las
modalidades establecidas por el contrato o por los usos— consiste en un
control, o verificación, o experimento sobre la cosa, por obra del comprador.
En su defecto, proveerá el
juez a ordenar, en virtud de petición aun solamente del vendedor, que
intervenga el consultor técnico.
Indica Messineo que puesto que la indicada condición se presume
suspensiva, la venta no es eficaz mientras la prueba no dé un resultado
favorable, pero se considera retroactivamente eficaz al momento de la
estipulación, si la prueba es favorable. Sobre este último punto, consideramos
necesario hacer mención del artículo 177 del Código Civil Peruano de 1984, en
el sentido de que el contenido de dicho numeral en oposición a lo dicho por
Messineo, prevé la irretroactividad de la
condición; no obstante ello, deja siempre la posibilidad del pacto en
contrario.
Por otra parte expresa el
profesor italiano si se ha probado (por el vendedor) que, por el contrario, la
condición es resolutoria, se tendrá el efecto de que la venta queda
perfeccionada desde el momento de su estipulación, salvo su resolución, con
eficacia retroactiva, si la prueba es desfavorable al vendedor.
Determinar si la condición es suspensiva o resolutoria, resulta según Messineo importante en la práctica,
puesto que es diversa, en los dos casos, la incidencia del riesgo del
perecimiento durante el tiempo que transcurre entre la entrega de la cosa y la prueba.
Por su parte, Emilio Langle y Rubio advierte que es imperativo
determinar si la compraventa a prueba es verdaderamente condicional, en rigor
técnico. Para eso, alude las opiniones de aquellos tratadistas que niegan dicha
condicionalidad, fundándose en que la compraventa a prueba no depende de un
acontecimiento futuro e incierto y que la cosa reúna o no las cualidades
determinadas, es un estado de hecho existente y cierto objetivamente, aunque el
comprador lo ignore y examine las cosas para cerciorarse. Otro segmento de los
tratadistas, por el contrario, dicen que es futuro e incierto el resultado de
la prueba puesta por condición; a lo cual no deja de replicarse que esto es
confundir un hecho con su simple comprobación. Lo que no puede ofrecer duda, es
que si la eficacia del negocio sólo depende del gusto del comprador, existe la
condicionalidad. Asimismo, se pregunta el citado profesor si la cláusula de
examen o ensayo representa una condición suspensiva o resolutoria. Con la
finalidad de caer en esta cuenta -dice- se debe observar que la condición
abarca dos casos diferentes. Si visto el resultado de la prueba, el comprador
da su conformidad al objeto, conceptuándolo aceptable, el contrato se
perfecciona, o, la venta queda «hecha» (si placuerit erit res); pero si el
comprador lo considera inaceptable, sucede lo contrario (si desplicuerit
inempta erit res).
Por último, según expresa Langle y Rubio, los efectos de este contrato condicional tampoco aparecen determinados. Sólo se traducen en que, si
la prueba es favorable, la compraventa queda reconocida como existente y
válida, desde el momento mismo de la conclusión (ex tunc). Y a la inversa, o
sea nula desde el comienzo.
Según Ernesto Clemente Wayar,cuando se ha considerado una compra bajo
prueba o ensayo, ello importa que el vendedor concede al comprador el probar,
ensayar o examinar la cosa; de modo que sólo después de hecha la prueba, el
examen o el ensayo, decida adquirir la cosa. Se trata, entonces (en cuanto sólo
debe referirse la indicación a compra a prueba, pero no a compra bajo muestra),
de un contrato bajo condición. Se aplicará, por ende, la regulación propia de
dicha modalidad. Agrega que la circunstancia condicional se presenta en
atinencia al comprador interesado en probar, examinar o ensayar la cosa; no es
el caso del vendedor, pues el objeto de la prestación por parte del comprador,
pago de dinero, no queda sujeto a necesidad alguna de prueba. En verdad —dice
León— en la hipótesis a que se contrae el artículo 1384 (del Código Civil de
1936) hay compra condicional antes bien que una venta condicional. El vendedor
se ha obligado ya definitivamente en lo que hace a la venta de la cosa por el
precio convenido; el comprador puede decidir que compra o no la cosa; pero si
ocurre lo primero, lo hará por ese precio predeterminado. Hay una especie de
opción concedida al comprador pendiente de su aceptación o desaprobación. Hay ya, pues —según León Barandiarán—, un convenio; pero
sujeto a la eventualidad antes referida, que viene a constituir -en buena
cuenta- un caso de condición potestativa a parti creditoris(esto último en
cuanto a la prestación consistente en la entrega de la cosa; prestación de que
es deudor el vendedor).
Según Ernesto Clemente Wayar, cuando se vende una cosa, supeditando la
eficacia de la venta a que el comprador pruebe si la cosa es o no de su agrado,
se está ante una venta «a ensayo o prueba», también denominada «venta a
satisfacción del comprador» Wayar entiende que, a diferencia de la anterior, no
se trata de cosas que es costumbre gustar, sino de cosas que el comprador
quiere probar antes de confirmar la compra. Por esta razón, precisamente, la
condición no está impuesta por una cláusula natural, sino por una accidental.
Advierte la diferencia: en la venta a ensayo o prueba, si se pretende
condicionar el contrato al hecho de que el comprador se dé por satisfecho, así
debe pactarse expresamente.
Refiere que aún es posible señalar una diferencia más. En la venta ad
gustum, la degustación debe hacerse antes de recibir la cosa; en la venta a
ensayo, en cambio, la prueba puede hacerla el comprador después de recibida la
cosa, salvo, es obvio, un pacto en contrario.
12.2.4. Momento en que debe efectuarse la prueba
A decir de León Barandiarán, la cosa entregada debe ser probada o
examinada dentro de un plazo prudencial, si no se prefijó contractualmente uno
a solicitud de cualesquiera de los contratantes y, sobre todo, lo que interesa
es que se declare dentro de un plazo la aceptación o no por el comprador en lo
concerniente a la cosa.
Agrega León Barandiarán que el comprador puede renunciar a la prueba;
con lo cual la venta se convierte en una pura, pudiendo tal renuncia ser aun
tácita, como si el comprador enajenara, consumiera o transformara la cosa,
antes de someterla a prueba, tal como expresa Rubino. Por su parte, el artículo
1572 del Código Civil de 1984, establece que la prueba debe realizarse en el plazo
establecido en el contrato o en el que establezcan
los usos.
Esto significa que la posibilidad de verificarse la condición a que
hacemos referencia, no es eterna, ya que si así fuese, cualquiera de las
partes, al negarse a la realización de dicha prueba, podría obstaculizar eternamente
el que se verifique la condición pactada.
12.2.5. Manera en que debe realizarse la prueba
Tal como establece el segundo párrafo del artículo 1572, bajo
comentario, la prueba debe realizarse según las condiciones establecidas en el
contrato o por los usos. De lo expresado puede deducirse que la realización de
dicha prueba deberá
encontrarse revestida de todos los elementos que garanticen su
autenticidad y veracidad, lo que equivale a decir que las partes deben tomar todas
las precauciones para que —efectivamente— ellas garanticen la posibilidad real
de que la prueba se
cumpla, a fin de que se pueda demostrar en la práctica que el bien tiene
las cualidades pactadas o es idóneo para la finalidad a que está destinado.
12.2.6. Consecuencias de la no realización de la
prueba
El tercer párrafo del artículo 1572 del Código Civil Peruano de 1984
establece que si la prueba no se realiza, la condición se tendrá por cumplida.
Esta solución resulta de plena coherencia con la naturaleza de la modalidad
de compraventa sub estudio, siempre y cuando la no realización de la prueba
pactada se deba a causa imputable a alguno de los contratantes, pues resulta
obvio que si la falta de cumplimiento de la prueba obedeciese a causas no imputables
a las partes (como son el caso fortuito, la fuerza mayor o el que no se haya
podido cumplir a pesar de que las mismas —o alguna de ellas o incluso el
tercero eventualmente designado— hubiesen empleado la diligencia ordinaria
requerida por las circunstancias), de manera alguna podría considerarse que la
condición se ha cumplido.
12.2.7.
Consecuencias de la realización de la prueba, con resultado positivo, que no
fuere comunicado al vendedor dentro del plazo estipulado
En este caso, ya se habría ejecutado la prueba y ella habría dado un
resultado
positivo. De esta forma, se habría cumplido la condición pactada, siendo
accesorio el hecho de que el resultado de la misma se comunique o no a la
contraparte, vale decir, a aquel contratante que no hubiera tenido la
oportunidad de presenciar o verificar el cumplimiento de la citada condición.
La comunicación de ese hecho resulta importante, en la medida de que la
misma será necesaria para que ambas partes tengan pleno conocimiento de que el
acto ha empezado a surtir efectos, pues en el caso contrario sólo uno de los
contratantes (o ninguno, en la eventualidad de que la prueba la hubiese
realizado un tercero en ausencia de ambas partes) conocería de dicha situación.
Por otra parte, esta norma se dirige muy claramente a evitar la
ocurrencia de actos fraudulentos, a través del ocultamiento de la condición ya
producida (al
haberse cumplido la prueba pactada).
12.2.8.Consecuencias de la
realización de la prueba, pero que ésta tenga un resultado negativo, el mismo
que se comunique al vendedor dentro del plazo convenido.
Resulta obvio que si la prueba ha dado un resultado negativo, no se
habría verificado la condición; y si dicho resultado es comunicado
oportunamente a la contraparte, no habría razón alguna para que la ley variase
los efectos del no cumplimiento de la prueba convenida.
12.2.9.
Consecuencias de la realización de la prueba con resultado negativo, pero que
el mismo no se comunique al vendedor dentro del plazo convenido
Podría ocurrir que se lleve adelante la prueba, arrojando la misma un
resultado negativo, pero que dicho resultado no sea puesto en conocimiento de
la
contraparte (o de ambas, si la prueba la realiza un tercero sin
presencia de las partes).
En tal sentido, la ley, a través del tercer párrafo del artículo 1572,
contempla una ficción, por medio de la cual, a pesar de no haberse cumplido con
la prueba
pactada (es decir, que no se ha verificado la condición), si el
resultado negativo de dicha prueba no fuese comunicado a la(s) parte(s) de
manera oportuna, la condición se tendrá por cumplida.
Decimos que se trata de una ficción, por cuanto la condición en realidad
no se ha cumplido, pero la ley la da por cumplida, con la finalidad de evitar
que la parte que conoce del no cumplimiento de la prueba intente dilatar los
plazos en perjuicio del otro contratante.
Sin embargo, este precepto incurre en un error, pues presume que la
prueba es realizada por uno solo de los contratantes, cuando lo común en estos
casos será que se realice en presencia de ambos (supuesto en el cual las dos
partes conocerán —en el acto— si la prueba tuvo un resultado positivo o
negativo); o que ambas partes encarguen a un tercero, que comparta su confianza
y que sea un entendido en la materia, la realización de la prueba. En este
último caso, si la prueba es realizada por dicho tercero y el mismo no comunica
a ninguno de los contratantes su resultado, sea éste positivo o negativo o lo
hace sólo respecto de uno de ellos, no se entiende por qué si la prueba no ha
dado un resultado positivo, es decir, si la condición no se ha cumplido, la ley
dé por cumplida dicha condición, aplicando una especie de sanción a los
contratantes o a alguno de ellos.
Decimos esto, en la medida de que si ha habido negligencia, ella no tuvo
su causa en ninguna de las partes, sino en el dolo o la culpa de ese tercero.
13.- PACTOS QUE
PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA:
Sobre el particular Miranda (2007) afirma que: La compraventa , tiene
una expresión amplia y liberal; existen , sin embargo, pactos que la sujetan a
determinados requisitos y restringen su liberalidad.
Hay dos clases de pactos limitativos que pueden funcionar en la
compraventa.(p.212)
1. Los pactos
nominados: Que son aquellos que están normados en el
Código Civil éstos son:
a) De compraventa con reserva de propiedad; y
b) De retroventa.
2. Innominados: No legislados por el Código Civil, ejem. el contrato con cláusula de
arrepentimiento, la compraventa a satisfacción personal del comprador y
multitud de pactos amparados en el principio de la autonomía contractual ,
siempre que sean lícitos , con excepción de los pactos de mejor comprador y de
preferencia , que han sido declarados nulos por el art. 1582 del C.C. que dice:
“Puede integrar la compraventa cualquier pacto licito , con excepción de los
siguientes ,que son nulos:
1. El pacto de mejor comprador , en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que , si hubiera quién de más pro el bien , lo
devolverá el comprador.
2. El pacto de preferencia , en virtud del cual se impone al vendedor la
obligación de ofrecer el bien al comprador pro el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo ”.
Se ha establecido solamente reglas generales sobre los pactos nominados
, sin tener en cuenta que hay una multitud de pactos limitativos innominados ,
que a veces dificultan la circulación económica.
El código se refiere a dos pactos nominados:
1.
Pacto de compraventa con reserva de propiedad
Es aquel en el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta
que se haya pagado todo el precio o una parte detrminada de él , aunque el bien
haya sido entregado al comprador.
Este pacto se encuentra legislado en el art. 1583, que además de lo anteriormente
expuesto establece que ele comprador asume el riesgo de la perdida o deterioro
del bien , desde el momento de la entrega . igualmente, que el comprador
adqueire automáticamente el derecho de propiedad del bien con el pago del
precio convenido.
De otro lado a tenor deñ art. 1584 , la reserva de la propiedad es
oponible a los acreedores del compradro sólo el consta por escrito que tenga
fecha cierta anterior al embargo , y si se trata de bienes inscritos , la
reserva de la propiedad es oponibe a terceros , siempre que el pacto haya sido
previamente registrado.
2.
Pacto de retroventa
Legislado pro el art. 1586 del C.C. , que dice :Por la retroventa el
vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato , sin
necesidad de decisión judicial”
El pacto de retroventa , en la doctrina se llama retracto convencional o
facultad de conservar la cosa vendida.
Debe ser establecido expresamente en el contrato.
La retroventa ,e s la oportunidad que la ley otorga al vendedor para
recuperar el bien que ha vendido.
Este pacto trata de que el comprador
recupere el bien que vendió de urgencia, dentro del tiempo y las condiciones
establecidas por la ley, que según el art. 1588 es de dos años , tratándose de
inmuebles y de un año , en el caso de muebles , salvo que las partes estipulen
un plazo menor , computados a partir de la celebración de la compraventa.
En caso de que las partes hayan pactado, un plazo mayor o lo hayan
prorrogado, se considerará reducido al plazo legal. Por otra parte, el
comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse
las mejoras necesarias y útiles.
El pacto de retroventa a tenor de lo dispuesto por el art. 1591 , es
oponible a terceros , cuando aparece inscrito en el registro correspondiente
(Registro de la Propiedad Inmueble).
La retroventa dificulta la circulación de la riqueza , porque la
compraventa queda bajo una condición resolutoria. A nadie le va a ser posible
comprar un bien con este pacto, porque hay una condición resolutoria a favor
del vendedor ,que no consolida la propiedad adquirida.
«RETRACTO O SUBROGACION LEGAL
A tenor del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa del art. 1592 del Código civil, el
derecho de retracto, es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y
en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente, el precio, los
tributos y gastos pagados por este y, en su caso los intereses pactado.
El retracto constituye una restricción a
la libre contratación y obedece a razones de orden público.
Mediante el retracto las personas llamadas
por ley, y solo ellas, tienen derecho a sustituirse en la persona del
comprador.
El retracto es una institución de orden
legal, funciona en los casos que señala el Art. 1599 del Código civil.
Respecto al retracto, hay sostenedores e
impugnadores.
Los sostenedores, afirman que consolida la
unidad de la propiedad, que se traduce en beneficio de la familia. Por otro
lado los impugnadores, sostienen que es una institución retrograda,
conservadora, que ya ha sido superada, porque la propiedad se puede disponer
libremente.
Entre los defensores y los impugnadores,
hay como siempre, la tercera posición, que acepta sus ventajas, pero que lo
circunscribe en el tiempo, el espacio y la ley, que es la de nuestro código
civil.
CARACTERISTICAS DEL RETRACTO
Son las siguientes:
- Es de orden legal: En el art. 1599 del c.c. que tiene 6 incisos, están señalados los casos específicos del retracto. Este artículo es restrictivo, por lo que no procede interpretación analógica.
- Tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo: Funciona con respecto a la dación en pago o en la venta de bienes muebles inscritos o de inmuebles. (art. 1593-1594 del c.c. ).
El plazo para ejercitar el derecho de retracto es de 30 días, contados a
partir de la comunicación de fecha
cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el diario
encargado de la publicación de los avisos judiciales del lugar de la situación
de los bienes, y si la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el diario encargado de
la publicación de avisos judiciales del lugar de la situación de los bienes y
si la persona que goza de este derecho conoce la transferencia por un medio
distinto que los anteriores, dicho plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento, según lo establecen los arts. 1596 y 1597, que dicen:
Art.1596: El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de
treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona
que goza de este derecho.
Cuando su domicilio no sea
conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en
el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de
la localidad, por tres veces con intervalo
de cinco día entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el
día siguiente al de la última publicación.
Art. 1597: Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio
distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la
fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el
artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción de la
transferencia.
3. El llamado por ley tiene que ser notificado para que pueda ejercitar su
derecho: El art. 1596 del c.c. establece que la notificación al posible
retrayente debe ser judicial; pero el art. 1597 prescribe que el retrayente
puede tener conocimiento de la transferencia por un medio distinto.
4. Su carácter personalísimo: Con la finalidad evidente de limitar sus
efectos, se le da un carácter personalísimo en el código civil, ya que el
derecho de retracto, de conformidad con el art, 1595, es irrenunciable e
intrasmisible por acto entre vivos.
CASOS EN QUE FUNCIONA EL RETRACTO:
De acuerdo con el art. 1599, tienen
derecho a retracto los siguientes:
1.- El copropietario, en la venta a
tercero de las porciones indivisas.
En la práctica, un estado de indivisión es
factor de perturbación social, allí donde hay condominio hay litigios, por eso
el legislador busca atenuarlos por medio de la división y partición, y también
por el retracto, porque evita que esos derechos pasen a extraños.
En la doctrina, el retracto, solo funciona
cuando un condómino quiere vender su derecho a un extraño, pero no, si vende a
otro condómino y este principio es el que ha sido recogido por el código civil
vigente.
El retracto es subrogación en las mismas
condiciones y proporciones. Funciona sobre la cuota ideal y también sobre la
parte física.
2. El litigante, en caso de venta por el
contrario del bien que se está discutiendo judicialmente.
3. El propietario, en la venta del
usufructo y a la inversa.- Es cuando
coincide en la misma persona dos calidades incompatibles, la de propietario y
usufructuario, por disposición testamentaria o contractual.
4. El propietario del suelo y el
superficiario, en la venta de sus
respectivos derechos.
5. Los propietarios de predios urbanos
divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de
propietarios sin someter las demás partes
del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.
6. El propietario de la tierra colindante,
cuando se trate de la de una finca rustica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera
mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
Es necesario aclarar que el inc. 1 de este
art. Que otorgaba ese derecho, al arrendatario, conforme a la ley de la
materia, ha sido derogado por el inc. C) de la primera disposición final del
D.L 757, ley Marco ara el crecimiento de la inversión privada de 8 de noviembre
de 1991 y publicada el 19-11-91.
OTROS ASPECTOS EN RELACION AL RETRACTO
1. El retracto en la venta a plazos: Si procede, porque el retacto es
subrogación y el subrogante ese constituye en las mismas condiciones del
subrogado.
2. Cuando hay diversidad en los títulos de dos o más sujetos procesales que
tengan derecho de retracto, el art. 1600, establece que el orden de preferencia
será el indicado en el art., 1599, que ya hemos comentado.
3. Valor del retracto frente a terceros: Según el art. 1601 del c.c. aunque se hay hecho varias
ventas, se puede ejercitar el derecho de retracto, hasta antes de que expire el
plazo para ejercitarlo.
4. 4. Procedimiento: De conformidad con el nuevo código procesal civil, se
tramita en proceso abreviado, según lo establecido por los arts. 495 al 503 de
dicho cuerpo legal»(p. 215-219)
CONCLUSIONES
Ø
la obligación de
enajenar equivale a la obligación de dar en propiedad.
Ø
por la compra venta
inmobiliaria, el comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado
su adquisición,(artículo 9499salvo lo dispuesto en el artículo 1135 del código
civil, que en cierta forma otorga a la inscripción, la calidad del modo
excepcional de adquirir la propiedad inmobiliaria , al establecer Jack
Biggio “cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito…”
Ø
los bienes robados
o perdidos que se vendan al comprador, aunque este, proceda de buena fe y
reciba su posesión, no le corresponden en propiedad.
Ø El
consentimiento es un elemento importante en el contrato de compraventa, porque
donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación. La
voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad.
Ø El
bien, elemento materia de la compraventa
tiene que constar necesariamente con tres requisitos:
a) Tiene que ser posible material y jurídicamente; y
b) Tiene que existir o ser susceptibles de existir.
c)
Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, el
tipo, el color, el modelo, etc., del bien que se vende.
BIBLIOGRAFIA
- CODIGO CIVIL COMENTADO (2012) (CONTRATOS NOMINADOS –PRIMERA PARTE), POR LOS CIEN MEJORES ESPECIALISTAS , TOMO VIII. GACETA JURIDICA Lima – Perú.
- MARIO CASTILLO FREYRE.(2007) COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR Y COMPRAVENTA A PRUEBA. Lima –Perú.p.27
- MARIO CASTILLO FREYRE (2003).CONTRATO DE COMPRAVENTA. Ediciones Legales .1º Edición. Lima – Perú.p.317
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